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选小别墅还是复式洋房?

2019-03-29 14:02 来源:大洋网

小别墅的客厅

大洋网讯 作为经常被拿来进行对比的两个城市,东莞和佛山的成功青年们喜欢什么样的豪宅?记者调查发现,在东莞,刚刚达到购买豪宅门槛的成功青年们喜欢首付低、总价低,建筑面积在144平方米以内的“网红”小别墅,而佛山的成功青年们则喜欢赠送率高的复式洋房!

业内人士表示,小别墅和复式洋房的出现,除了“二孩时代”改善需求增加外,还有高价地的影响下,房企开发创新产品来迎合购房者的需求,同时也提高溢价率。

市场走访:小别墅成交占比近五成

自东莞限购政策执行以来,东莞开始盛行小别墅。这种面积在144平方米以内、主要在城区、镇区中心区域的别墅楼盘产品成为了市场供应和成交的主流。以万科和碧桂园为例,两大开发商在东莞城区、镇区开发建设的多个住宅中均搭配了这种小别墅产品,并且迅速成为“网红”。

记者在踩盘时发现,“网红”小别墅建筑面积一般在130~144平方米之间,主要为地面三层、地下一层共四层产品,房间为三房两厅或四房两厅,带一个小小的院子,围合成小独栋别墅的结构,被称为“院子别墅”。别墅外观和花园主要为新中式风格,融合了小桥流水,假山奇石元素,配以本土特色的植物、竹林,移步换景,形成具有东莞特色的中式园林风格。

拥有这种特色风格的院子别墅主要有万科翡翠东望、万科中天城市花园、万科大中江南院子;碧桂园兰亭、碧桂园铜雀台、碧桂园风华东方等楼盘。

不过由于打造院子别墅的房企为少数几家主流房企,因为别墅的类型相似,同质化较为严重,同一开发商不同的楼盘户型几乎一样。

在价格方面,“网红”小别墅单价在2.5万~4万元/平方米之间,总价一般在350万~600万元之间不等,适合刚刚达到豪宅别墅门槛的年轻购房者的需求。

从别墅各类型供求结构来看,去年东莞联排别墅为市场的供求主力,整体供求占比超五成,成交均价维持在2.4万元/平方米左右。东莞中原战略研究中心表示,受到楼市限制性调控政策影响,大户型产品成交受阻,“经济型”别墅产品逐步成为市场热点,该类产品大多集中为联排别墅为主,而144平方米以下的“网红”小别墅是其中的主流。

从供求结构来看,2018年别墅供求主要集中在200平方米以下的产品,合计占比均超五成。其中144平方米以下的“经济型”别墅产品供应占比高达44%,较之往年同期大幅上涨。今年2月份,144平方米以下经济型别墅更是占据市场主导地位,成交占比达到48%。

原因分析:传统东莞购房者喜欢别墅

“网红”别墅为什么受到东莞年轻豪宅客的喜爱?业内人士认为,这与东莞人传统的购房爱好有关。在早年房价较低的时候,东莞有钱人就比较喜欢购买别墅,面积越大越好,而且喜欢有属于自己的小院子,这种消费习惯被保留了下来。“网红”小别墅尽管面积小,但由于有一个小小的院子,也属于有天有地有阳台,通风采光均不错的豪宅。因此在推出市场后很快受到部分年轻豪宅客的喜爱。

小别墅购房门槛相对较低

144平方米以上豪宅产品首付需要六成,而144平方米以下产品首付仅需要三至四成。为了吸引更多的购房者,开发商更乐于开发和推售这种144平方米以下的“普通住宅”别墅。东莞中原战略研究中心介绍,东莞楼市受调控政策的影响,“小别墅”逐步兴起,由于户型小,总价低,且户型结构合理,得到了购房者的认可,供应占比大幅放量。受供应放量推动,加之客户接受度较高,“经济型”别墅成交占比显著上涨,在2月份,“经济型”别墅成交在别墅成交中占比达28%。

小别墅能够提高溢价率

此外,受到地价影响,房企在对楼盘户型结构设计时,越来越喜欢配备“网红”小别墅来提高整体的溢价率。从单价、总价来看,小别墅由于定位为豪宅产品,单价相对普通住宅洋房更高,总价自然也较同样面积的洋房高,一方面达到了开发商快速回笼资金的目的,另一方面可以提高楼盘的整体溢价率,获得更多的利润。记者了解到,一般情况下,同一个楼盘的“网红”小别墅定价在2.5万~4万元/平方米之间,而洋房住宅产品的定价则在1.8万~2.3万元/平方米左右。而在经过多方计算和改良,精心排列的小别墅占地面积小,户数多,开发商能够回笼的资金自然也更多。

佛山:

成功青年喜欢复式洋房

东莞的成功青年们喜欢“网红”小别墅,而佛山却盛行中心区的高层复式洋房。记者了解到,这些复式洋房的总价约在300万元左右,较东莞的“网红”小别墅要便宜一些。

近几年来,佛山成为品牌开发商重兵布局之地,中心区持续迎来了绿城、世茂、五矿、龙湖、泰禾、路劲等众多外来品牌开发商。外来开发商的进入,为佛山市场注入了更多新鲜血液,尤其是在产品上追求别具一格,此前市场上比较少见的复式产品,一时间成为了眼下供应的主力产品之一。据记者不完全统计,目前佛山在售的复式项目已超过10个,主要分布在禅城奇槎、禅城绿岛湖、南海平洲、狮山、顺德容桂以及三水西南等。目前,佛山复式产品以小复式为主,瞄准的面积段集中在80~130平方米之间,主打三四房。“二孩时代”的到来,令佛山人的家庭结构发生变化,置业需求集中在能够满足四口之家的三四房上。

高赠送是这类复式产品的最大卖点。业内人士介绍,一般平层产品赠送面积主要是入户花园、阳台、花架以及内阳台改阳台、飘窗等形式,而复式产品可以在此基础上向高度要空间,因此赠送的面积会更多一些。所以,复式的实用率通常能达到100%甚至110%,而平层的实用率一般只有八成左右。同样是110平方米,平层主流户型是3房单位,即使也能做到4房,但最多只搭配两个卫生间,而且有一个房间只能当作多功能房使用;而在复式洋房里,110平方米主流户型是4房3卫,每间房都比较好放床,能正常使用。

提醒:

小别墅还需考虑装修费

由于面积较小,“网红”小别墅远达不到真正的独栋大别墅豪宅的舒适度。比如“网红”小别墅一层的面积约在60~80平方米之间,一层楼往往需要布局两个房间,一个卫生间或厨房,还要预留楼梯通道等,因此房间实际活动空间较小,部分房间甚至放不下大衣柜。

此外,业内人士表示,“网红”小别墅一般不带装修出售,因此购房者在付完首付后,还需要准备50万元甚至更高的装修款,这使得小别墅的“低首付”和低总价优势大打折扣。另外,“网红”小别墅属于新的豪宅产品,目前在东莞首批入住的客户很少,居住实际感受如何,还需要经过市场的时间检验。

文/广报全媒体记者蒋幸端、谢英君

图/广报全媒体记者石忠情

[ 编辑: 王中一 ]
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