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期房销售频频引发纠纷 取消商品房预售制还有多远

2020-06-01 12:12 来源:法制日报

取消商品房预售制还有多远

期房销售频频引发投诉纠纷 海南成为现房销售首个省份

●目前,因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,导致房地产行业投诉和纠纷频发

●现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,但也将推动房地产行业全面洗牌

●现房销售是对我国现行房地产销售模式的主要改变,在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下,这种模式的推行不应搞“一刀切”

近日,有网友爆料,陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后,本该于2018年年底按协议价交房,后因法律纠纷楼盘归海天制药所有。随后,海天制药作为楼盘开发商公开涨价,要按照市场价重新对房产进行定价。

类似事件在各地时有发生。因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题,导致房地产行业投诉和纠纷频发。

为了规范楼市、降低购房者的买房风险,3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),正式取消房地产预售政策,成为全国首个在全域实行现房销售的省份。

《法制日报》记者梳理发现,虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试,但在一省范围内全面推行尚属首次。

有观点认为,现房销售制度可以有效降低消费者购房风险,购房者再也没必要担心买到烂尾楼了。但也有人认为,取消商品房预售制度会降低住房供给量,增加资金使用成本,很难在全国推广实行。

预售制度有利有弊

背后风险亟须规避

所谓现房,是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。也就是说,只有拥有房产证和土地使用证,才能称之为现房。

现房的优势有很多,一是真实直观,可以一眼看到实物,对里面的房型、朝向都能一目了然;二是现房可以即买即住,不用像期房那样等待一两年甚至更长时间;三是现房可以规避烂尾楼风险。

而所谓期房,则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。也就是说,开发商从取得商品房预售许可证开始,至取得产权证为止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

我国的商品房预售制度起源于香港地区,其“分层销售、分期付款”的售楼方式,被形象地称为“卖楼花”。

1983年,深圳经济特区首先推出商品房预售概念。

1994年颁布的城市房地产管理法,将商品房预售制度正式写入法律。同年,原建设部发布第40号令,出台《城市商品房预售管理办法》,后分别于2001年和2004年进行了修订,对商品房预售条件作出具体规定。

据业内人士介绍,商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在我国房地产业刚刚起步时,资金严重不足,自有资金的比例甚至不到10%。另一方面,融资渠道和融资手段单一,从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。于是,原建设部主导设立了商品房预售制度。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上,商品房预售制度成了商品房销售的主要方式。

有专家告诉《法制日报》记者,商品房预售制,既是维系房地产企业高周转的重要基础,也是维系土地财政高速运转的重要前提。

在武汉从事房产业务多年的律师张庆华分析说,期房与现房相比较,最主要的优势就是价格优势。开发商卖期房价格比现房便宜,表面上看是亏损了,但如果把融资成本计算在内,开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大。“预售制度最大的受益者就是开发商,直接降低了开发商的开发成本与周期。如果现房销售的周期是两年,那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘。也就是说同一笔钱,现房销售赚一次,期房销售可以赚3次。”

不过,期房销售背后暗藏的问题不容忽视。

中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为,预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼,从而加快资金周转速度,却将风险转嫁给购房者和银行。

据深圳律师郭勇统计,有三类商品房纠纷较为常见,都与预售制度有关:一是开发商没有取得商品房预售证就卖房,很多行为并未在职能部门的监管之下;二是预售合同与实际面积不符,特别是公摊面积小于图纸;三是开发商资金链问题,对工期把握不准问题等,导致逾期交房,而逾期交房又直接影响购房者办理房产证。

《法制日报》记者梳理得知,由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款,开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在,这不仅导致房屋质量问题连连,也导致推迟交房,甚至携款潜逃现象发生。此外,合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等问题,引发全国各地消费者维权事件层出不穷。

例如,山东济南“景和山庄”楼盘一业主于2014年全款买房,但在交房时遇到开发商涨价;河南商丘信华城二期交房3年,一直不给办理房产证。此外,还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等,让消费者欲哭无泪。

多地试点现房销售

优胜劣汰加速洗牌

3月7日,海南省“实行现房销售制度”引发广泛热议。

海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“因此,为了规范楼市,为了降低购房者的买房风险。取消预售制度看上去是势在必行的。”

根据天眼查发布的315房产大数据,截至2019年年底,我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录。2019年一年,房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。

海南省在《通知》中明确要求,即日起,实行新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。按规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

安徽财经大学教授张运书认为,海南出台现房销售,对于购房者来说,无疑是一件大好事;但对于开发商来说,他们首先面临的是资金流压力将会进一步提高。除了要有雄厚的资金实力,还必须要注重房屋质量,优胜劣汰,中小房企将逐渐退出海南的房地产市场。

张运书说,海南出台如此严厉的“楼市新政”,与其一直在大力推进自己的产业升级有关。2018年4月13日,海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日,海南宣布“全域限购”。2019年,海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右,12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%。非房地产投资占比58.4%,提高6.9个百分点。

《法制日报》记者采访得知,进一步落实“房住不炒”的定位,摆脱对于房地产的依赖,也是城市经济长远发展之路。事实上,全国探索和鼓励取消商品房预售制度的,远不止海南一地。此前,已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见。

2016年,深圳试点现房销售,金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块,命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗,也是唯一一宗。

同年,杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时,都提出了现房销售的要求。其中,南京在2016年8月至2018年7月,先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月至今,累计出让了超过130宗住宅用地,其中有约70宗要求现房销售,占比超50%。

2018年10月,安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

2019年7月31日,四川成都的两块土地成功拍卖,在拍卖指标中明确要求,“100%现房销售”。

北京律师肖东平说,现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,但也将推动房地产行业全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠,大开发商也将终结高周转模式。开发商减缓拿地速度,土地财政面临压力。“这几年,虽然全国多地推出了现售地块,但取消预售制的范围并不大,而且在疫情冲击之下,大部分城市转而取消现房销售,重回预售老路。”

房住不炒定位不变

维护良好市场秩序

公开数据显示,截至2019年年底,我国共有超过140万家房地产企业。2019年全国商品房销售面积171558万平方米,商品房销售额159725亿元。

现房销售,最“痛苦”的应该是房企。

自疫情暴发以来,全国各地稳地产的政策密集出台。与海南做法相反的是,2月至3月期间,多地政府密集出台的涉房类政策,对楼市调控都以宽松为主,大多集中在降低预售门槛方面。

江苏无锡一名不愿透露姓名的政府工作人员称,全国各个省份的情况都有所不同,应具体问题具体分析,海南作为岛型经济体,经济体量小,产业简单,常住人口不到944万,地产规模仅占全国的1.2%。“对于现房销售,不能采取‘一刀切’的方式。应该在房住不炒的基调下,鼓励地方政府因城施策。”

据不完全统计,全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策,主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策。此前,2月12日,无锡等五地密集出台政策后;2月13日,南京、天津、济南等地也相继发布多项措施;2月14日,福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。

继无锡之后,2月19日,苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注,原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容,被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”。

山东随之跟进。就在海南发布政策的前一天即3月6日,山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》,要求统筹做好住建领域经济社会发展工作,适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

2月17日,央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息不实时强调,央行将继续按照党中央、国务院的要求,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。

中南财经政法大学教授郭泽强认为,近日,多地政府出台房地产相关支持政策,主要是为了支持企业的正常经营,“房住不炒”的定位并未改变,不会因疫情影响而出现全面的政策放松。无论是实施商品房预售还是现房销售,都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨。

受访专家称,目前,包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规,对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体相应的规定。也就是说,预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。现在房地产行业处于一个调整阶段,资金链比较紧张,要全部取消预售制度让期房退出,还需修改完善相关法律法规。

记者王阳

见习记者白楚玄

[ 编辑: 胡兴源 ]
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美留学生签证新规引众怒 又一大学对美政府提起诉讼
据美媒报道,继美国哈佛大学和麻省理工等多所大学后,约翰斯·霍普金斯大学也于日前对美国政府提起诉讼,试图阻止其有关让完全接受线上课程的国际学生离开美国的决定。
2020-07-12 16:20

太刺激了!纽伦堡读秒绝杀成功保级,剧情想不到

绿茵场上从来不缺少惊险刺激的好剧本,纽伦堡和因戈尔施塔特这两支德国球队就在这周末切实感受了一次,只不过双方的体验大相径庭。
2020-07-12 23:09

日职棒与J联赛恢复观众现场观战 唱歌呐喊被禁止

据日本共同社报道,此前已经揭幕且以空场方式进行的日本职业棒球联赛(日职棒)与足球联赛(J联赛),从10日起重新允许观众入场观赛,但禁止唱歌、呐喊等加油助威的行为。
2020-07-12 18:12

甘肃首届警体运动会开幕 冀强化民警实战技能

一次次雨中匍匐,一声声雨中呐喊……为全面检验甘肃公安实战大练兵阶段性成效,11日时断时续的雨水中,甘肃省公安机关深化实战大练兵暨首届警体运动会主赛区开幕式及赛事在甘肃警察职业学院拉开帷幕。
2020-07-11 19:47

欧冠、欧罗巴联赛八强抽签结果揭晓

欧足联官网10日公布了欧冠和欧罗巴联赛四分之一决赛抽签结果,欧冠剩余4场16强比赛结束后,将统一在葡萄牙里斯本进行8强比赛,且为单场决胜负。
2020-07-11 09:14

国家体育总局:除北京冬奥会测试赛等赛事外,年内不举办其他国际赛事

中国国内疫情低风险地区可积极有序恢复体育赛事和活动,有序、全面开放体育设施,除北京冬奥会测试赛等重要赛事外,2020年内原则上不举办其他国际性体育赛事和活动。
2020-07-10 15:38

北京冬奥会延庆赛区今年底将全面完工并具备办赛条件

​记者从9日在北京冬奥会延庆赛区组织召开的工程建设“决胜2020”动员会上获悉,延庆赛区场馆及市政配套设施今年底将全面完工并具备办赛条件。
2020-07-10 15:08

世界纪录?跑错道了!“灵感运动会”美国名将莱尔斯闹乌龙

世界纪录?跑错道了!“灵感运动会”美国名将莱尔斯闹乌龙
​世界田联官网消息,被命名为“灵感运动会”的2020赛季钻石联赛苏黎世站比赛在瑞士当地时间9日举行。美国世界冠军莱尔斯在男子200米比赛中以18秒90跑出了破世界纪录的成绩,但随后发现他只跑了185米。
2020-07-10 13:14

亚冠赛程影响国足备战世预赛,中超四强国脚全部抽调集训

亚冠赛程影响国足备战世预赛,中超四强国脚全部抽调集训
7月9日,亚足联官方宣布,经与各参赛会员协会协商,2020赛季亚冠联赛剩余比赛赛程已经出炉——小组赛至半决赛阶段以赛会制形式进行,淘汰赛及决赛均改为单回合淘汰制,比赛地点待定。
2020-07-10 08:52

北京冬奥会延庆赛区年底将全面完工 主要承担高山滑雪和雪车雪橇项目比赛

7月9日,记者从市重大项目办在北京冬奥会延庆赛区组织召开的工程建设“决胜2020”动员会上获悉,2020年底延庆赛区场馆及市政配套设施建设将全部具备办赛条件。
2020-07-09 19:25

东京奥组委否定日本媒体关于场馆的报道

东京奥组委发言人高谷正哲9日否定日本媒体早些时候关于全部比赛场馆都已确定的报道,他对这些报道给场馆业主和其他利益相关方带来的影响表示道歉。
2020-07-09 19:25

“快递村村通”要打通堵点

国家邮政局办公室近日印发《关于开展“快递进村”试点工作的通知》,决定在6个省(区)和15个市(州)组织开展“快递进村”试点工作。
2020-07-10 11:51

新基建“40条”赋能广州创新发展

新基建一头连着巨大的投资,一头牵着不断升级的强大消费市场,是经济增长的新引擎。
2020-07-10 11:51

用高科技精准打击“被投票”

7月8日,广州市住建局在官网发布了《关于全面推进人脸识别功能绑定广州物业管理微信公众号的通知》。
2020-07-10 11:51

大学排名不应成为应聘门槛

为优化全省创新生态,山西省进一步扩大事业单位用人自主权,事业单位招聘急需紧缺专业人才可通过直接考核方式进行,不将大学排名作为限制性条件,不搞学历“一刀切”。
2020-07-10 11:51

不妨给志愿者更多“优待”

志愿者是一个闪光的群体。志愿活动传递了爱心,传播了文明。疫情防控中逆行而上的抗疫“摆渡人”,将青春奉献在大山深处的支教志愿者李莎……现实生活中,在我们身边有无数志愿者正传递着爱与暖、散发着光与热。
2020-07-10 11:50

给完成高考的孩子提个醒

高考落下帷幕。手机屏幕上,堆满了“狂喜”的表情。的确,完成了一件大事,期盼已久的假期来临,每个考生们都值得一个拥抱、一句恭喜!
2020-07-10 11:50

强制报告,扼住家暴“魔爪”

因家庭矛盾,姜某将3岁的女儿摔在地上,致其抽搐、昏迷。
2020-07-10 11:50

让青春之花绽放在祖国最需要的地方

见字如晤,尺牍传情。党的十八大以来,习近平总书记多次给优秀大学生个人及群体回信,为广大青年学生指引人生道路、明确前进方向,勉励他们为实现中华民族伟大复兴贡献自己的智慧和力量。
2020-07-10 08:23

警惕“荐股群”中的羊群效应

A股大涨之下,投资者入市热情高涨。各种“荐股群”“股票大师”也随之现身,令人应接不暇。
2020-07-09 10:37

经典影视何以“老树开新花”

近日,B站集体上线了20世纪八九十年代四大名著电视剧,网友开启了弹幕狂欢。经典剧目被花样解读,俨然成了一种新兴的文化现象。
2020-07-09 10:37
21:46 广大华软全国范围内本科计划招生3735人
广州大学华软软件学院公布了今年本科招生计划。据介绍,招生计划略有下降,本科招生计划数3735人,其中广东省内招生3335人,省外招生400人。 [详细]
20:35 广州周三或有阵雨,至于降温效果……
全省暴晒的天气,广东西南部还有地方降下了大雨。盛夏时节,能来这么一场雨消消暑其实也挺不错,可惜明后两天广州依然是晴热天气。 [详细]
20:39 番禺区蔡边二村旧村改造“招亲”啦!
番禺又有一条旧村改造项目公开“招亲”了。近日,广州公共资源交易中心发布公告称,番禺区东环街蔡边二村旧村改造项目公开招标合作企业,要求合作企业需要符合总资产不低于200亿元(人民币),净资产不低于50亿元等条件。 [详细]
20:34 搭乘公交不幸落水怎么办?这几个动作务必记住!
近日,贵州省安顺市一辆公交车冲破石护栏坠湖事故引发社会广泛关注。该事故令人痛心之余,也敲醒了安全警钟:倘若不幸遇到公交车落水,身在车内的我们,应如何自救? [详细]
20:36 杜绝“被投票”,小区电子投票新增刷脸识别功能
广州市2789小区建立电子投票数据库,年底有望全覆盖。 [详细]
20:32 @应届毕业生,这里有免费半年的宿位可申请
50个免费房间提供给100名应届毕业生住宿半年,7月下旬可申请。报名条件和申请方式即将发布。 [详细]
13:36 华师今年本科计划招生7000人 广东招5827人
华师今年本科计划招生7000人 广东招5827人
7月12日,华师正式公布2020年本科招生计划。今年,华师本科计划招生7000人,其中计划在广东招生5827人。 [详细]