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部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

2020-07-14 11:31 来源:经济参考报

负债率“明降暗升”做靓财报“明股实债”隐性加杠杆

部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中,披露了公司最新债务情况:截至7月7日,泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元,占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时,2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据,该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。

记者调研发现,部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企,其权益大幅增加,导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后,疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来,在坚守“房住不炒”底线的背景下,叠加行业下行、疫情影响等多重因素,部分房企的偿债能力和现金流持续承压。

债务规模双位数增长 负债率却保持稳定

《经济参考报》记者发现,部分上市房企债务存在“隐秘的角落”,这些企业通过增加权益等财务手法,使负债率呈现下降的“假象”。

记者查阅正荣地产2019年财报发现,截至2019年末,正荣地产负债总额为1381.59亿元,较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时,该公司的净负债率依然保持平稳。

负责正荣财务的人士介绍说,这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示,正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%,仅有三个项目的权益占比接近50%。

业内人士认为,“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益,实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益,一些房地产企业通过增大分母,降低了净负债率。

克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示,截至2019年底,50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元,同比增长16.4%,86%的典型上市房企总有息负债增加。

值得关注的是,虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长,但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计,2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%,内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。

另据克而瑞研究中心统计,2019年上市房企总权益增长21.67%,高于有息债的增幅。业内人士指出,部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著,高于有息负债的增幅,这一现象值得监管部门警惕。

“房企权益上涨,一方面,来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面,随着房企间合作或收并购行为不断增多,少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报,由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。

永续债成避债洼地 “隐性杠杆”推高风险

今年以来,“房住不炒”依然是楼市调控的主基调,房地产融资环境并未放松。记者发现,在期待融资放松无望的背景下,部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平,进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。

《经济参考报》记者注意到,不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示,2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元,同比增长近三成。其中,在前15强的房企中,招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长,分别达190亿元、156.8亿元和100亿元,同比增长171.43%、141.23%和100%,三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。

“如果把永续债计入债务,2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中,多数房企将其统计为权益,因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。

“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率,优化了财务报表,但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,伴随大量债务到期,上市房企的短期偿债压力将持续增大。

华泰证券研报指出,近年来,表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一,体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化,通过优化财务指标,误导有关部门高估房企偿债能力。

易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代,逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露,销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高,有的企业实际上已经达到200%甚至300%。

“在房地产行业上行阶段,负债率高一点没关系,用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始,行业进入平稳发展的‘横盘’阶段,利润率呈现下跌趋势,每年下跌1%左右,目前市场的整体毛利率约25%,中小房企的净利润率在7%至8%,一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下,中央对房地产调控政策不会放松,在房地产市场调控持续从紧的情况下,高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。

融资环境持续收紧 房企偿债能力面临大考

记者发现,在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下,房企又迎来偿债高峰期,偿债压力剧增,资金链面临考验。

房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业负债超过2000亿元,较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元,万科达14593.5万亿元,绿地为10143.14亿元,保利地产负债总额也多达8036.86亿元,新城控股达4001.75亿元。值得一提的是,香港上市房企中,恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债,恒大中国负债总额18480.4亿元,碧桂园负债多达16885.44亿元。

从负债率来看,负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%,分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。

净负债率方面,更是多达36家房企净负债率超100%。其中,*ST松江高达827%,云南城投为732.48%,京投发展为710.29%,泛海控股为277.33%,泰禾集团为248.33%。

在负债大幅上涨的同时,房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来,房企平均融资成本上升明显。2020年,多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际,开始有意控制负债、降低杠杆。

恒大董事局主席许家印在业绩会上表示,该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元,到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示,2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示,今年年内该公司负债率要再下降15%。

由于多元化融资渠道收缩,房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计,从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看,六成公司融资利率上涨,平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧,融资成本普遍提高。同时,2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期,整体的融资成本水涨船高。”

易居企业集团CEO丁祖昱表示,今年以来,房地产融资规模与去年同期相比有所下滑,房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少,房企的现金流就会捉襟见肘。”

今年4月以来,各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示,前四个月房企债券融资5010亿元,同比下降10%,海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响,1至4月海外债券金额较去年同期下降13%,为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复,但元气已伤。在此背景下,境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。

丁祖昱表示,由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。

雪上加霜的是,下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期,为了降低风险,房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为,今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况,避免房企突然“休克”。

泰禾方面,针对2020年到期的有息负债,该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期,因流动性受限和融资渠道变窄,惠誉连续两次下调泰禾集团评级。

穆迪则将中国房地产业展望调整为负面,原因是新冠肺炎疫情冲击,对房地产需求和库存水平造成压力,而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪,这导致境外融资渠道收窄,一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。

易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言,房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在,而是需要现金流续命,这是房地产行业面临的难点。”

(记者郑钧天 梁倩)

[ 编辑: 胡兴源 ]
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外媒:叙利亚国足7人不幸感染新冠肺炎病毒

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据美联社报道,叙利亚国足不幸遭到新冠肺炎病毒侵袭,至少4名球员和3名工作人员新冠检测呈阳性,他们目前正在隔离观察。
2020-08-07 14:26

朴成右膝关节前交叉韧带断裂 或将缺阵8-10个月

朴成右膝关节前交叉韧带断裂 或将缺阵8-10个月
​6日晚,中超北京国安俱乐部发布公告,宣布在与泰达比赛中受伤的队内中场朴成,经检测为右膝关节前交叉韧带断裂。
2020-08-07 12:17

大学生球员逐渐走向CBA舞台中央

2020年7月9日,CBA复赛第二阶段龙狮与北控的比赛在青岛赛区上演,尽管这只是一场普通的常规赛,但两队锋线球员郭凯与王少杰的对决格外引人注目。
2020-08-07 10:55

希金斯不敌“黑马” 颜丙涛领先特鲁姆普

四届世锦赛冠军希金斯尽管6日曾以147分单杆满分惊艳赛场,但最终11:13不敌资格赛选手马福林,止步斯诺克世锦赛16强。
2020-08-07 10:54

塞维利亚、勒沃库森晋级欧罗巴联赛八强

欧罗巴联赛八分之一决赛6日全部结束,西甲塞维利亚队在一场单回合淘汰赛中2:0战胜意甲罗马队成功闯进八强。
2020-08-07 10:06

巴勒莫赛本土00后新星挑落6号种子

当地时间8月5日,2020赛季巴勒莫女子网球公开赛进行次轮较量。
2020-08-07 09:36

阿兰处子球荣昊再轰世界波 国安击败泰达

阿兰处子球荣昊再轰世界波 国安击败泰达
北京时间8月6日,2020赛季中超联赛B组第三轮再战一场,天津泰达1-3不敌北京国安,上半场阿兰为国安打破僵局,下半场荣昊世界波扳平。
2020-08-07 09:36

世预赛亚洲区40强赛存在年内无法完赛可能

8月3日,原计划开始的新一期叙利亚男足集训因队内7名球员感染新冠病毒而被叫停。
2020-08-07 09:36

林书豪25分北京终结广东31连胜!

林书豪25分北京终结广东31连胜!
北京时间8月6日,CBA季后赛半决赛京粤大战第二场继续展开较量。在前3节落后的情况下,北京90-86逆转击败广东。
2020-08-07 09:35

伦敦马拉松将只允许精英运动员参赛

伦敦马拉松赛组织者6日宣布,今年的赛事将只对精英运动员开放,大众跑者可将参赛名额保留至2021、2022或2023年。
2020-08-07 09:35

守住粮食安全的命根子

食为政首,地为粮本。耕地是粮食安全的命根子,稳住粮食安全这个压舱石,说到底是要稳住耕地特别是稳住粮食播种面积,并不断提高耕地质量。
2020-08-07 11:40

“数据经理”助力企业转型

如今,在不少企业的招聘公告中,数据经理成为热门职位。通过数据进行管理赋能、技术赋能,实现精细化管理,是不少企业的选择。
2020-08-07 11:39

别让AI骚扰电话又成“牛皮癣”

“一天能打3000通,机器对话省人工”“支持24种方言识别,私人定制”,骚扰电话久治难愈,本就是困扰全社会的行业顽疾,如今搭上人工智能高科技“快车”,升级版的AI骚扰电话更是让人防不胜防。
2020-08-07 11:39

整治“国际高考移民” 维护教育公平

本在中国长大、读书的中国学生,为逃避高考竞争压力,钻政策空子摇身变为“留学生”,享受各种入学优惠政策上中国的名牌大学——这一近年来愈演愈烈的“国际高考移民”现象广受诟病。
2020-08-07 11:39

证券集体诉讼提升打假威慑力

证券集体诉讼制度步入实操阶段,意味着对资本市场违法犯罪行为“零容忍”的法治环境得到进一步优化,将显著提升对造假者的惩戒力度,优化资本市场投资生态。
2020-08-07 11:38

比药价不如比医保

近日,湖南溆浦人武仕平在网络发布“求药”信息。
2020-08-07 11:38

与其争“宋城”,不如合作共赢

据媒体近日报道,江西赣州江南宋城历史文化旅游区挂牌4A级景区不到一个月,有关杭州宋城状告赣州江南宋城的消息在坊间传播开来。
2020-08-07 11:38

地铁变城际,加速大湾区协同发展

投资超2000亿元,4段地铁升级城际铁路……广州作为国际性综合交通枢纽,在粤港澳大湾区地位凸显,服务半径从单一城市延伸至诸多城市群。
2020-08-07 08:22

以“新发展格局”应对新变局

日前召开的中央政治局会议对做好下半年经济工作、努力完成全年经济社会发展目标任务,作出重要部署、提出明确要求。会议强调,必须从持久战的角度加以认识,加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2020-08-07 08:22

以“新表达”讲好道德模范故事

以“新表达”讲好道德模范故事
为什么要组织“道德模范故事汇巡演”?因为讲好故事,事半功倍。传播的艺术,在一定意义上就是讲故事的艺术。深邃的思想、丰富的道理,往往蕴藏于一个个生动故事之中。
2020-08-06 11:42
19:36 8月8日番禺英东体育馆免费开放!需提前预约!
记者获悉,8月8日“全民健身日”这一天,番禺英东体育馆将免费向市民们开放,市民可以通过电话预约,就可享受在体育场馆运动的乐趣。 [详细]
19:37 8月广州个人竞价车牌增量指标较上月增加1018个
7日,广州市中小客车指标调控管理办公室发布关于2020年8月份广州市中小客车增量指标配置数量的通告。8月份拟配置中小客车增量指标共18615个,比7月份拟配置的增量指标增加975个。 [详细]
19:36 广州上半年发放价格临时补贴约1.63亿元
记者从广州市发展改革委了解到,广州市已经顺利完成6月份价格临时补贴发放工作,补贴标准为214元/人,共计发放金额2959.32万元,惠及困难群众13.83万人。 [详细]
19:36 街坊出行更方便 公交便民线路开进元岗社区
从中成路至天河客运站无公交线路连接,附近居民想到地铁天河客运站搭乘地铁出行,十分不便。近日,元岗社区开通公交便民线,解决沿途社区居民出行问题,街坊不用再步行去往地铁站了。 [详细]
19:36 番禺区今年这11条村将加快推进旧村改造
记者了解到,2019年6月番禺区石碁镇南浦村旧村改造项目启动,南浦村为番禺区旧村改造工作打响了头炮,目前除了南浦村已启动拆迁工作外,今年内罗边村、沙溪村、新基村、里仁洞村、蔡边一村、福涌村、韦涌村及石壁一、二、三、四村也将加快推进旧村改造工作,番禺区旧村改造工作步入快车道。 [详细]
17:07 广州白云培文学校开工,将新增4000余个学位
广州白云培文学校开工,将新增4000余个学位
8月7日,广州市白云区培文学校在江高镇举行开工奠基仪式。据了解,该校性质为九年一贯制民办学校,办学规模为小学36个班,初中48个班,预计可新增4000余个优质学位。 [详细]
16:24 广汕路天河客运站人行地道完善工程10日起施工
广汕路天河客运站人行地道完善工程10日起施工
7日,记者从市中心区交通项目管理中心获悉,为完善广汕路天河客运站周边人行通道设施,8月10日开始,将对天河客运站地下人行通道进行改造施工。 [详细]