国土空间规划是城市或区域空间发展的指南，市民的置业选择，与国土空间规划有着千丝万缕的联系：微观上，它关系到你的家门口是公园还是商场；中观上，它关系到板块能级是否可以持续吸引人口的流入；宏观上，它关系着城市发展整体方向。
日前，广州各区陆续公示《2021~2035年国土空间总体规划》（草案）（以下简称《规划》），专家指出多区均对发展模式做出调整，广州城市多中心发展格局正在逐渐构建起来，相应的多个板块在产业、城市公共服务能级上也有所变化。在粤港澳大湾区融合趋势愈发明显的背景下，将有更多宜居宜业的潜力板块涌现出来。
规划专家解码
区域多样性提升 多中心格局趋明显
城市是人们生活的空间载体。城市空间格局又将如何长远影响每个人的生活体验和置业计划呢？对此，广州日报全媒体记者专访了广东省城乡规划设计研究院总工马向明。马向明认为，近期各区先后公示的《规划》表明，当前的城市规划进入新阶段，多区都对过去的发展模式进行了调整，值得市民关注。
《规划》有三类明显变化
马向明告诉记者，总体来说，新公示的《规划》有三类较明显的变化。一是已经明确的战略选择，将在空间规划中明确落实。比如说，《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》确定南沙区发展方向，其具体内容、项目通过规划方案得以落实。此外在花都、白云北部提出的北部增长极，是广州市根据机场周边发展空港经济的重大举措，也落实在规划中。
第二个是根据省市政策，自身的发展以及国家战略提出的未来趋势，在各区的规划编制中做出较为重大的调整。比如，天河区一直是商务发展、服务业发展的主战场。这两年，天河的一个重大决策是加强科技创新，在这一轮国土空间规划中，加强五山地区、天河智慧城的建设，都是重点发展方向。此外，还有黄埔区发展的侧重点也有所调整。此前招商引资、环境改善等都围绕工业发展进行，现在将进一步加大对自主创新的支持力度。所以加强知识城、科学城的建设，是应对创新时代所需要的。
第三种则是内部空间结构的调整和优化。比如白云区，提出塑造南城北港，把白云区的城市建设和产业发展联动起来。荔湾区也有将老城的结构优化调整与白鹅潭新的片区增量结合起来，将空间调整和区域本身的结构调整关联起来。
更多的区域中心涌现
产业定位、区域中心、公共服务……最终将牵引着人才、资金与城市资源的流向，并影响市民就业、置业、消费等具体的生活决策。马向明指出，随着东部黄埔结构的调整、白鹅潭新的中心建设，广州多中心发展格局将更加明显地构建起来。“当前，广州外围地区，初步形成多中心现象的就是番禺长隆万博板块，该区域的消费多在片区内解决。”马向明表示，未来还将有更多的区域中心涌现，例如白云新城、东部枢纽片区、白鹅潭片区等，这些区域生活的便利性和多样性会大大提升。
置业专家建议
关注更多具潜力的“城市位置”
当广州多中心发展的格局逐渐明晰，过往大多数置业者购房以广州市中心开始外溢的板块选择逻辑，是否也该随之更新？对此，第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南表示，从城市维度上，伴随着大湾区的融合，城市资源、产业资源和人才资源将进一步优化配置。因此，对于广州而言，拥有更强产业和人才引力的重点板块仍是置业热点，比如近年来热度极高的金融城板块、白鹅潭板块、长隆万博板块等。因此，以“城市区位”为核心的置业思维本身并未发生转变，但在湾区融合发展的背景下，未来会有更多有潜力和有价值的“城市位置”供购房者选择。
此外，面对由改善需求主导的房地产市场，置业者不仅关注板块能级，同时还关注生态环境等要素。刘晓南表示，可以看到广州的城市规划越来越强调产业、生态、人居、文化等概念，像天河的珠江滨水廊道、荔湾的珠江文化带、海珠的湿地价值圈等概念，产业和宜居成为相互成就和促进的两个概念。“具备高城市价值的房产，产业与宜居这两大要素都是不可或缺的。”刘晓南说道。
置业热点
新的潜力板块形成
当下的楼市，根据自己生活所需选择置业区域已经成为共识。与此同时，多中心格局构建的过程中，必将有新的潜力板块形成。那么，目前广州主要的置业热点区域之中，哪些板块最具看点呢？
海珠：海珠创新湾将是下一个全能板块
近年来，海珠区作为广州人居高地的格局已经深入人心。其中，琶洲板块已成为珠江新城的价值高地，而在珠江前航道开发日趋饱和的背景下，后航道也以其稀缺江景资源逐步培育成新的精品住宅集聚地。当前，琶洲片区住宅供应较为稀缺，在售的主要有琶洲南TOD及琶洲·樾，以大户型为主；而后航道供给则相对充分，中海观澜府、中海观澔府目前仍在持销之中。而位于后航道与前航道交汇处的海珠第四座和樾府越秀珠实城发江湾·和樾也即将入市。
至于海珠区未来最具想象力的板块，当属海珠创新湾。从海珠区公示的《规划》中可以看出，城市轴线南段将是打造优质资源高效积聚的发展主轴，海珠创新湾正位于这一条轴线之上，沥滘旧改也正在重点推进中。围绕着这一板块，未来利好不少，包括沥滘枢纽、海珠创新湾公共服务中心、打造新兴产业聚集区等，加上稀缺江景、老城底蕴等要素，使得海珠创新湾成为除琶洲之外，海珠区综合素质最“能打”的板块。目前，板块内在售项目主要是海珠新城。
未来的海珠湾（规划图）
除此之外，此次在海珠区规划中新出现的“环海珠湿地价值圈”也引发业内热议。若湿地能成为江景之外的又一稀缺生态要素，那么在海珠中部将崛起又一高价值板块。目前，在这一概念之下项目主要有保利湖光悦色，以及越秀地产不久前拿下的上涌果树公园地块。
荔湾：白鹅潭商务区为区域极点
2022年下半年开始，在太古与万象双商业的利好落地带动下，白鹅潭板块热度明显上升并持续至今。从荔湾区公示的《规划》草案内容来看，白鹅潭商务区被定位为荔湾区唯一的城市级次公共服务中心，加上区域最高端的产业定位、占据珠江最美江景之一……多种要素可以看出，白鹅潭商务区将成为未来十余年时间内区域的发展极点，仍有发展空间。
荔湾区是目前广州中心四区一手住宅供应最充足的区域之一，其中多数都位于白鹅潭商务区内，尤其是花地湾片区。位置最优越的当属位于白鹅潭、坐拥万象系商业配套的华润置地·悦府，此外还有花地湾片区万汇天地三盘，金域曦府、瑧园和即将入市的朗庭。伴随着保利、中海在不久之前分别拿下花地湾地块，未来这一片区的竞争将更激烈。
天河：智慧城引领科创核
根据公示的天河区《规划》，产业可能还将是未来多年天河区的板块密码。作为天河中央商务核，天河中央商务区与广州国际金融城的中心地位仍然不可替代，值得注意的是天河重点布局的科创核——天河智慧城与智谷。
从公共服务中心的等级看，天河智慧城作为城市级公共服务主中心的等级高于智谷地区及公共服务中心，这可能意味着天河智慧城未来在人口导入、公共资源配备方面，被寄予更大的期待。
当前，天河智慧城与智谷片区正是天河区一手住宅的集中供应所在，持销项目包括保利·天汇、珠江花城等，即将入市的有湖北联投文津府、中建天河精诚壹号等，华润置地日前刚刚拿下的吉山仓地块也位于该片区。不过，需要指出的是，当前天河智慧城板块的城市面貌仍然较为原始，配套也亟需改善落地。
天河东部将成为未来天河科创核
越秀：广州火车站宜居性将升级
近年来越秀区虽然增量有限，但丰富的文化、医疗及教育资源支撑了其楼市的基本面。根据越秀区公示的《规划》，从板块价值来看，传统中轴线上的北京路商圈及海珠广场商圈具有最高的能级。今年板块将迎来久违的新盘东园公馆入市。
若考虑未来变量给片区带来的想象空间，广州火车站周边区域则值得关注。广州火车站将升级为广州中心高铁枢纽，未来的城市枢纽门户。完成升级改造后，作为越秀区实施城市更新的重点功能片区，将聚焦高端商务服务环节，推动时尚产业链价值提升与上下游延伸。这也意味着，该片区将迎来交通枢纽能级、产业、城市面貌及宜居性的全方位升级。
番禺：莲花湾板块定位提升
番禺区在今年的广州楼市之中“怒刷”存在感。在长隆万博扩容的利好带动之下，上半年的土拍之中，番禺拿下了全市6宗摇号地块之中的5宗，足见其吸引力。番禺各个板块中，长隆万博产业、商业均已形成聚集效应，格局渐成，未来还将有里仁洞旧改释放城市与产业空间，仍有一定成长性，是番禺当之无愧的龙头板块，这一引领地位也在番禺区公示的《规划》中体现出来。
在《规划》中最大的惊喜则是莲花湾板块。《规划》指出，番禺将构筑“一廊三带五组团”的国土空间总体格局，莲花湾板块就位于“一廊”之上，重点产业为汽车与智能制造业。而在五个组团之中，只有莲花湾比肩万博中心定位为番禺的“城市核心”。能否比肩长隆万博尚待时间检验，但随着交通、教育等配套的落地，莲花湾板块无论是通勤市区还是本地生活的便利度都大大提升，一手住宅开始对当地产业园区之外的刚需产生吸引力，目前板块内一手供应较为充足。
莲花湾一手供应较为充足
黄埔：科学城成区域龙头板块
一直以来，对于老黄埔和科学城哪个才是置业热区黄埔的龙头板块，业内看法不一。不过，从黄埔区公示的《规划》来看，在以科创要素引领的规划目标之下，科学城的板块价值可能进一步得以夯实。目前科学城核心区域之内一手供应较为稀缺，位置最为核心的项目为大壮名城，目前主推大平层，此外还有星樾TOD。其余供应则多集中在周边的黄陂、云埔等板块。科学城板块热度一直颇高，但板块内商业配套不足造成了一部分改善需求外流，这一短板能否补齐也将长期影响片区潜力。
除此之外，海丝城与中新知识城也被列入未来的发展重点。此前，由于与广州的通勤距离较远，中新知识城的热度有所下降。不过，黄埔区在公示的《规划》中明确定位湾区科技创新主引擎，随着融入大湾区的进程，知识城站高铁枢纽的推进，各项配套的落地，该板块价值未来可能还将提升。
文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐、刘丽琴
