朱村板块（教育配套）
朱村板块
增城楼市板块复杂多样
新塘板块
虽然目前广州楼市以改善型置业为主流，但从成交数据来看，刚需买家占比较大的外围区域依然位列各区成交前列。2023年成交最多的区域是增城，进入2024年，从签约规模来看，增城、南沙、番禺在领跑。春节假期后首周，央行加码稳地产，5年期以上LPR较前值下降25个基点，为2019年以来最大降幅。对于刚需买家而言，目前的低利率带来了“上车”机会，面对价格的持续调整，曾经“刚需”最青睐的增城还能不能买？业内人士表示，价格调整带来了更高的性价比，在土地供应明显收缩两年后，增城楼市正进入新一轮蓄力期，但买家入市还需有针对性地选择。
价格持续调整基本面已趋稳
随着3月购房旺季临近，中心区将有多个改善新盘上市，年后增城诸多项目价格竞争持续，营销力度也快速恢复至节前水平，已有楼盘更推出特价单位开始抢跑。
据合富研究院的数据，节后增城等区域的成交虽较中心区滞后，但对比假期已回升3成左右。
作为著名的供应“东大仓”，在市场销售放缓的情况下，持续增加的供应量让增城的价格竞争一直未停歇。克而瑞数据监测显示，2023年增城区商品住宅成交均价17676元/㎡，同比下跌5%。2023年增城区仅有新塘、荔湖板块成交均价超2万元/㎡，其余板块均降至2万元/㎡以下。
可以看到，近期除了发展商不断推出特价房源，一些二手房业主降价卖房离场的消息也不少。随着限购政策的优化，增城不限购的优势不再，同时由于供应量大，增城楼盘价格比中心区承受相对较大压力，那么，2024年增城楼市还能买吗？
首先要看，价格等市场基本面是否能稳住。数据显示，即使在价格不停竞争的情况下，依然有不少人在增城买房。2023年广州新房成交套数最多的三个区分别为增城、黄埔、番禺，成交套数是分别14686、10609、10279，同时也是广州“唯三”成交破万套的区域。
从广州中原研究发展部统计的数据来看，去年成交最热的五大板块中，有四个在增城。其中，永和板块蝉联成交首位宝座，亚军为荔城板块，除了第三名是位于番禺的南村万博板块外，第四朱村板块、第五新塘板块都是位于增城的。
虽然中心区外溢客户少了，但本地的居住需求依然不少。以降价比较明显的石滩、永宁、荔城、新塘等几个板块来看，不少项目的销售人员表示，近期购房的客户主要以周边的为主，也有一些来自外地的买家。
从成交比例来看，广州主城区客户比例不多，本地地域客户占比在不断上升，对市场形成了基本支撑。同时，价格持续调整形成了更高的性价比也是增城楼市成交的支撑。
业内人士表示，在有限的预算内，比如150万元内，能解决通勤和学校配套，在适宜居住环境的项目选择中，增城依然表现出足够的竞争力。
土地供应量连续两年下降规划利好形成蓄力支撑
另一个值得关注的信号则是供应量。从土地出让来看，自2022年，增城地块成交面积从百万平方米级别开始下降，2023年和2022年一样，增城成功出让3宗地，总金额在40多亿元左右。显然，增城的地块供应在减少，2023年集中供地名单上的好几个地块，最终也没放出来。而前几年巨大新增供应节奏在放缓，也给因销售速度下降带来积压库存的新房市场，预留出足够的喘息时间。
2024年增城的土地出让在近两年“缩数量”后，又有重新发力的迹象。广州2024年供地蓝皮书显示，增城将有9宗商品住宅用地，其中5宗位于新塘板块。这可以看作是增城供应结构调整了两年后，要进入重新发力的新阶段。
值得一提的是，增城工业投资已经慢慢与房地产投资接近拉平。2023年增城全区固定资产投资总额816.8亿元，受房地产行业持续不景气影响，房地产业投资全年实现296.2亿元，占全区投资36.3%，同比下降33.3%，工业投资全年实现256.1亿元，占全区投资31.4%，同比增长56.9%，拉动全区投资增长10.6个百分点，自2021年以来，两年平均增长30.6%。
当下增城不仅持续进行产业战略调整，进行产业升级，发展增城的现代高端产业，推动增城产业结构优化；而且增城还在持续引进优质教育资源，从2016年至今，增城区相继引进执信、广外、华附、二中、广大附、暨大、广州外国语等名校资源，不断加快基础设施建设。2023年，增城新开办小区配套公办幼儿园6所，增加公办学位2070个。新开办8所公办中小学校（或校区），增加义务教育公办学位1.2万个。广州外国语学校正式托管石滩中学，把荔城地区5所初中纳入增中教育集团管理，3所合作办学学校2023年9月顺利开学。
根据《广州东部中心总体规划》，黄埔、增城两区将联动建设发展，区域拥有“三客一货”铁路枢纽集群的优势，将承接中心城区人口和功能疏解，加大优质公共服务设施供给，加速打造服务超300万人口的宜居、韧性、智慧的现代化城区。有广州东部中心的发展定位，未来增城必将有更为重磅的战略性资源倾斜，强化教育、科技、人才支撑。增城的未来，不缺想象空间。
置业建议
出手增城不能“乱入”板块特点有差异
随着增城楼市价格的持续调整，目前增城的价格对刚需已是非常友好。
不管是一手开发商的销售政策，还是二手大手笔的降价，再加上目前利率也在低位，对于刚需置业来说，已形成不错的购买时机。但在整体供应量仍然较大，且各板块差异性大的情况下，当下出手增城楼市更讲究策略和有针对性地满足需求。
以目前增城的热门成交板块来看，其适合人群也有很大不同。
永宁板块
永宁板块（增城经济开发区板块）价格优势明显，供应量不小。虽然有国家级经济开发区，吸引汽车及新能源汽车、新一代信息技术、金融科技等一批优势企业品牌进驻的利好，但公共交通出行短板明显，目前还没有地铁，适合本地和周边通勤人群。相比增城各板块，永宁板块价格不高，且靠近科学城，对于在黄埔科学城工作的人群，也有一定的价格优势吸引力。不过，购买这个板块的项目，要考虑大供应量带来的风险。
朱村板块
朱村板块内新楼盘众多，也是这两年价格内卷非常明显的板块，不少曾经卖到2万元/平方米的项目现在单价已经跌价几千元，板块1月均价在1.5万元/平方米左右。
由于多个大盘集中，随着配套设施逐渐落地，区域内居住氛围日渐浓厚，有已开通的地铁21号线，出行方便。
对于看重自住环境，在21号线沿线通勤上班，预算有限的购房者可以选择，不过，同样需做好板块供应量大，流通性短期不高的心理准备，要对板块发展前景有清晰认识。
新塘板块
新塘板块是增城几个板块当中发展最早、最成熟的板块，不仅有东部枢纽中心的规划利好，而且有一直以来就以距离市中心不算太远的区位优势，成为中心区外溢购买力最青睐的板块。随着地铁13号线新塘站的开通，新塘板块的交通优势更加明显。目前，随着新世界、越秀、保利、城投等房企的开发，区域商业配套也在持续升级。不过，板块也存在城市界面还有待升级，区域供应量过大，二手流通性不够等问题。
面对供应多元化和板块复杂化的增城，置业需要做好功课，结合自身的需求，对于通勤、教育、配套以及开发商背景等情况进行全面了解和分析。
文、图/广州日报全媒体记者：刘丽琴
