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“千万级物业”赛道分化明显

2024-04-18 11:24 来源:大洋网

在这一轮楼市周期中,“千万级物业”成为了表现最为亮眼的分赛道。2023年广州这一总价段产品成交刷新了历史纪录,也使得“核心资产方能穿越周期”的论点为人所熟知。随着今年小阳春的数据出炉,广州楼市之中的高端物业是否延续了去年的热度?数据显示,在“小阳春”成色略显不足的新房市场之中,“千万级物业”仍然显示了较强的韧性,整体表现好于大市。但随着供应量的增加,这一赛道也呈现出明显的冷热分化趋势。

随着供应的加大,“千万级物业”赛道呈现高低分化。

数据 千万级产品市场韧性较强

从数据上看,“千万级物业”在今年小阳春的表现可以用“韧性十足”来描述。克而瑞监控数据显示,3月广州“千万级物业”网签套数为345套,环比2月上涨78.6%,但相较于去年同期443套的网签量,大约有22.1%的下滑。

可以说,从2月春节之后的反弹程度来看,高端住宅的表现略优于市场水平;而同样相对于去年同期的高基数,“千万级物业”成交则表现出较强的韧性。

业内人士解读道,这一现象的背后当然有改善性需求本身的韧性,但不可忽略的是供应结构及政策的引导作用。从供应来看,近几年中心城区宅地供应占比增加的效果开始在市场端体现。

以目前中心城区一手市场的供应主场天河区为例,克而瑞数据显示,2021年天河尚是零供应的状态,宅地极为稀缺,自2022年开始逐步增加宅地入市,到2023年天河区涉宅供地成交总建面超103万平方米,成为全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域,同比大增98%。“整体来说,天河海珠的地块成本都不算低,而对于高价拿下的地块,开发商往往都会通过大户型、产品调性、营销手段来增加项目的溢价率,打造高端调性。这也是为什么这两年感觉市场上的高端产品供应‘大爆发’的主要原因。”上述业内人士指出。

此外,限购区120平方米以上产品放开限购则从需求端推动了“千万级物业”的成交。若以2023年的均价计算,海珠与天河两区受益于这一政策的产品基本位列这一赛道。

走访市场 大供应量之下 分化格局出现

从具体的市场表现来看,刚刚过去的三月,广州市场可谓是“高端改善”的“天下”。“首开热销18亿元”“成交超200套”等“捷报”频频传出。市场的整体韧性有数据作为支撑,是否只要是“千万豪宅”,都会受到市场追捧?根据克而瑞公布的3月“千万级物业”网签排行,3月份新开项目上榜的仅有越秀·观樾,其余网签套数居于前列的项目例如华润悦府、琶洲上品、保利天瑞等,均为持销项目。可见,开盘“捷报”有一定水分。

实际上,从成交结构上看,“千万级物业”这一赛道的分化也早有端倪。以成交创下新高的2023年广州高端市场为例,成交结构也在悄然发生变化。从克而瑞统计的成交占比来看,1000万元~1500万元总价段依然是广州千万豪宅市场最主要的成交主力,但是成交占比下滑至54%,降低了5个百分点。而1500万元~2000万元总价段的成交占比则从2022年的19%提高到了25%,提高了6个百分点。此外,从成交套数同比增幅来看,1500万元~2000万元和3000万元以上两个总价段是千万豪宅里面增幅最大的,分别为99%和71%。

“以上数据变化表明,随着中心城区的项目增多,千万豪宅内部也出现了产品分层,市场选择多元化。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道。他还特别指出,相比成交套数和成交均价不断创新高,广州千万豪宅的套均价变化有限,2023年约为1690万元/套,与2018年~2022年的1676万元/套相比仅仅多了14万元/套,总价的天花板效应非常明显,这也证明广州的高端买家虽然资金实力强,但置业十分理性。

置业建议:多数“入门级豪宅”要与改善产品拼“性价比”

一段时间以来,伴随着房地产市场的调整,“核心资产方能穿越周期”的论点十分盛行。对于这一观点,肖文晓指出,观点本身没有错,但需要鉴别什么是真正的“核心资产”。肖文晓在接受采访时表示,核心资产最主要的特点就是其稀缺性。“要么极为稀缺的、寸土寸金的地段,有着不可替代性,珠江新城、琶洲等属于这一个类别;要么是极为稀缺的生态禀赋,云山珠水则属于这一个类别。”肖文晓表示,从目前的市场现实来看,大多数中心城区地段稍微成熟、户型相对较大的产品门槛都跨过了千万元,但这部分产品不仅谈不上稀缺,甚至从居住体验上看还不如部分近郊成熟板块。

值得指出的是,真正的顶级物业实际是在一个极小的范围之内流通。仍以2023年数据为例,总价在3000万元以上的全市TOP10楼盘,全年总计成交不到100套,仅录得微幅增长,而同期千万级产品的成交总套数达4741套。“除了这一部分具备奢侈品属性的顶级物业之外,大多数所谓‘豪宅’实际仍然是居住功能,尤其是这一赛道的入门级产品,随着供应量的增加将免不了要跟较为刚性的改善项目拼‘性价比’,所以在置业时要对这一类别产品‘祛魅’。”

文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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