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“千万级物业”赛道分化明显

2024-04-18 11:24 来源:大洋网

在这一轮楼市周期中,“千万级物业”成为了表现最为亮眼的分赛道。2023年广州这一总价段产品成交刷新了历史纪录,也使得“核心资产方能穿越周期”的论点为人所熟知。随着今年小阳春的数据出炉,广州楼市之中的高端物业是否延续了去年的热度?数据显示,在“小阳春”成色略显不足的新房市场之中,“千万级物业”仍然显示了较强的韧性,整体表现好于大市。但随着供应量的增加,这一赛道也呈现出明显的冷热分化趋势。

随着供应的加大,“千万级物业”赛道呈现高低分化。

数据 千万级产品市场韧性较强

从数据上看,“千万级物业”在今年小阳春的表现可以用“韧性十足”来描述。克而瑞监控数据显示,3月广州“千万级物业”网签套数为345套,环比2月上涨78.6%,但相较于去年同期443套的网签量,大约有22.1%的下滑。

可以说,从2月春节之后的反弹程度来看,高端住宅的表现略优于市场水平;而同样相对于去年同期的高基数,“千万级物业”成交则表现出较强的韧性。

业内人士解读道,这一现象的背后当然有改善性需求本身的韧性,但不可忽略的是供应结构及政策的引导作用。从供应来看,近几年中心城区宅地供应占比增加的效果开始在市场端体现。

以目前中心城区一手市场的供应主场天河区为例,克而瑞数据显示,2021年天河尚是零供应的状态,宅地极为稀缺,自2022年开始逐步增加宅地入市,到2023年天河区涉宅供地成交总建面超103万平方米,成为全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域,同比大增98%。“整体来说,天河海珠的地块成本都不算低,而对于高价拿下的地块,开发商往往都会通过大户型、产品调性、营销手段来增加项目的溢价率,打造高端调性。这也是为什么这两年感觉市场上的高端产品供应‘大爆发’的主要原因。”上述业内人士指出。

此外,限购区120平方米以上产品放开限购则从需求端推动了“千万级物业”的成交。若以2023年的均价计算,海珠与天河两区受益于这一政策的产品基本位列这一赛道。

走访市场 大供应量之下 分化格局出现

从具体的市场表现来看,刚刚过去的三月,广州市场可谓是“高端改善”的“天下”。“首开热销18亿元”“成交超200套”等“捷报”频频传出。市场的整体韧性有数据作为支撑,是否只要是“千万豪宅”,都会受到市场追捧?根据克而瑞公布的3月“千万级物业”网签排行,3月份新开项目上榜的仅有越秀·观樾,其余网签套数居于前列的项目例如华润悦府、琶洲上品、保利天瑞等,均为持销项目。可见,开盘“捷报”有一定水分。

实际上,从成交结构上看,“千万级物业”这一赛道的分化也早有端倪。以成交创下新高的2023年广州高端市场为例,成交结构也在悄然发生变化。从克而瑞统计的成交占比来看,1000万元~1500万元总价段依然是广州千万豪宅市场最主要的成交主力,但是成交占比下滑至54%,降低了5个百分点。而1500万元~2000万元总价段的成交占比则从2022年的19%提高到了25%,提高了6个百分点。此外,从成交套数同比增幅来看,1500万元~2000万元和3000万元以上两个总价段是千万豪宅里面增幅最大的,分别为99%和71%。

“以上数据变化表明,随着中心城区的项目增多,千万豪宅内部也出现了产品分层,市场选择多元化。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道。他还特别指出,相比成交套数和成交均价不断创新高,广州千万豪宅的套均价变化有限,2023年约为1690万元/套,与2018年~2022年的1676万元/套相比仅仅多了14万元/套,总价的天花板效应非常明显,这也证明广州的高端买家虽然资金实力强,但置业十分理性。

置业建议:多数“入门级豪宅”要与改善产品拼“性价比”

一段时间以来,伴随着房地产市场的调整,“核心资产方能穿越周期”的论点十分盛行。对于这一观点,肖文晓指出,观点本身没有错,但需要鉴别什么是真正的“核心资产”。肖文晓在接受采访时表示,核心资产最主要的特点就是其稀缺性。“要么极为稀缺的、寸土寸金的地段,有着不可替代性,珠江新城、琶洲等属于这一个类别;要么是极为稀缺的生态禀赋,云山珠水则属于这一个类别。”肖文晓表示,从目前的市场现实来看,大多数中心城区地段稍微成熟、户型相对较大的产品门槛都跨过了千万元,但这部分产品不仅谈不上稀缺,甚至从居住体验上看还不如部分近郊成熟板块。

值得指出的是,真正的顶级物业实际是在一个极小的范围之内流通。仍以2023年数据为例,总价在3000万元以上的全市TOP10楼盘,全年总计成交不到100套,仅录得微幅增长,而同期千万级产品的成交总套数达4741套。“除了这一部分具备奢侈品属性的顶级物业之外,大多数所谓‘豪宅’实际仍然是居住功能,尤其是这一赛道的入门级产品,随着供应量的增加将免不了要跟较为刚性的改善项目拼‘性价比’,所以在置业时要对这一类别产品‘祛魅’。”

文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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​守护羊城远离毒品危害,他们是“羊城禁毒先锋”

今年6月26日是第38个国际禁毒日。当天上午,2025年广州市“6·26”国际禁毒日主题宣传活动暨创建全国禁毒示范城市成果报告会在广州市白鹅潭大湾区艺术中心举行。活动现场,2025年“羊城禁毒先锋”评选结果正式揭晓。

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04:17 第二十届中博会今日举行,近2000家企业报名参展
第二十届中博会今日举行,近2000家企业报名参展

6月27日至30日,第二十届中国国际中小企业博览会(简称中博会)在广州广交会展馆举办。

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04:17 明确了!广州这7类“电鸡”核发专用号牌
明确了!广州这7类“电鸡”核发专用号牌

昨日,广州交警发布《广州市电动自行车登记办法》和《广州市专用号牌电动自行车管理办法》,将于2025年9月1日起实施,有效期5年。

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04:17 “猫姐狗弟”坐高铁,广州南站迎首批“宠物旅客”
“猫姐狗弟”坐高铁,广州南站迎首批“宠物旅客”

6月26日,广州南站迎来开通高铁宠物托运业务后的首批“宠物旅客”。15时39分,6个月大的小柴犬“麻薯”从长沙南乘坐G879次列车到达广州南站。

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04:17 首选机遇之城,第十一届广州国际投资年会举办
首选机遇之城,第十一届广州国际投资年会举办

珠江潮涌千帆竞,穗城再启新航程。当盛夏的暖风掠过珠江新城的摩天楼群,这座千年商都以澎湃的产业动能与开放胸襟,向世界发出时代强音。

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