广州房贷新政于5月28日正式发布，至今已满十日，各家银行机构具体执行情况如何？房贷利率低至多少？如何申请到最低利率？存量房贷利率如何降低？……针对市民关注的系列热点问题，6月6日，广州日报全媒体记者调查了广州17家银行，目前广州地区首套和二套的主流房贷利率分别为3.4%和3.8%，最低分别至3.15%和3.4%。
房贷哪家最便宜
留意不同银行房贷利率稍有差异
广州房贷新政落地以来，多家银行表示，个人按揭房贷申请有所增长。
根据新政，广州首二套商业性个人住房贷款均取消利率下限。那么，目前广州的房贷利率水平如何呢？记者调查获悉，广州银行机构的房贷利率大致分为6档。其中，国有六大行、浦发银行、民生银行、华夏银行、恒生银行等多家银行的首套和二套房贷利率分别为3.4%和3.8%；招行、广发银行和广州农商行的首套和二套房贷利率分别为3.35%和3.75%；广州银行首套和二套房贷利率分别为3.3%和3.7%；汇丰银行的首套和二套房贷利率分别为3.15%和3.55%，渣打银行的首套和二套房贷利率分别为3.15%和3.4%，在调查的17家银行中属于最低水平。不过有的门槛也相对较高，渣打银行的首二套首付比例分别为20%和25%，而其他多家银行的首套和二套首付比例分别为15%和25%。
值得留意的是，首套房贷利率中最高和最低之间相差25BP，二套房贷利率中最高和最低相差40BP。记者简单测算，若按贷款300万元、贷款期限30年、等额本息偿还方式来计算，购房者若以最低的房贷利率申请房贷，与最高房贷利率相比，首套的月供可减少约400元，总利息减少约15万元；二套的月供可减少约670元，总利息减少约24万元。有银行业内人士建议，市民在办理房贷时，可“价比三家”。
此外，对于部分购房者疑惑：在政策变动期间，正在向银行申请房贷，房贷利率是否受影响？多家银行表示，差别化住房信贷政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。
二套如何申请到最低利率
“挂售”“挂租”后再申请可按首套
在调查过程中，多家银行网点负责房贷的客户经理为记者支招，将第一套房子在网上系统进行挂售，按照广州的房贷政策，再申请第二套房贷时，可以按照首套房贷利率执行，年化利率可以降40BP左右，可节省不少利息。“如果客户根据自身需要，已对所持房产进行‘挂租’或‘挂售’的，可按首套房申请。”有银行业内人士说。
值得一提的是，此轮广州房贷新政的一大亮点是，在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。而此前，广州各家银行机构仍是根据查册结果认定房贷套数。
对此，资深房贷专家、广州房卫士总经理郑大源表示，现在申请房贷比经营贷优越，部分银行员工为了推销房贷，鼓励房贷申请人挂售或挂租旧有房产，以此将新申请的房贷按首套操作，降低首付以及利率。如此操作对贷款申请人是没有风险，风险主要在银行。他建议，银行对这一类房贷申请者，要做好贷前调查，把控风险。
买第三套房能否申请房贷
有机会按首套执行
根据新政，在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。不过，对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
农行广州分行表示，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再申请贷款的首付比例和房贷利率比照首套房利率执行。广发银行广州分行表示，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，结合客户综合资质确定审慎贷款，原则上最低首付款比例为不低于26%，利率定价不低于3.76%。
郑大源提到，目前银行的执行情况是，只要房产有了挂售，无论原本名下有多少套房子，也不管这些房子贷款是否结清，都可以按照首套去操作。需要注意的是，挂售指的是在房管局的网签系统放盘，得到房源号，而不是仅仅在中介公司放盘。
存量房贷利率如何降
过户警惕风险隐患
在房贷新政出台后，下调存量房贷利率的呼声再起，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，在增量贷款已充分降低，且去年存量贷款也已调降的情况下，存量贷款客观上存在短期内再次下调的困难。
对于存量房贷利率较高的市民而言，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓建议，如果认为原来的利率过高，在和贷款银行协商未果的情况下，简单直接的方式就是提前还贷，另外可以尝试申请转为公积金贷款，又或者将原有房产卖出再买一套。
有业主想通过买卖的方式过户给身边可信的人，花点交易税费，来换房贷利率优惠。对此，郑大源提醒，这么操作存在一定的成本和风险，一方面，房屋交易存在契税、增值税、个税以及提前结清旧贷款可能产生的垫资过桥或者带押过户的担保成本，务必要算好成本账看是否划算；另一方面，存在一定的资产损失风险，要考虑房子到时能否完好无损地拿回来。
房贷利率是否会再降
短期下降空间不大
存量房贷利率还会调降吗？“新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降息。”李宇嘉说。那么，广州是否会进一步下调利率呢？肖文晓指出，一方面要看LPR基准利率的动向，另一方面也要看楼市在新政利好作用下能否企稳复苏。值得注意的是，从宏观经济发展周期的经验来看，随着国民经济进入更有质量发展的中低速增长阶段，中长期利率将会呈现稳中有降的趋势，因此未来房贷利率还有进一步下调的可能。
郑大源认为，当前的房贷利率已处于史无前例的低水平。下一步房贷利率能否再降，还要看这一波房地产调控政策执行的结果能否达到预期。短期看，房贷利率下降的空间并不大。
文、表/广州日报全媒体记者 王楚涵、林晓丽、赵冬芹
