随着6月进入最后一周，2024年的进程也将过半。在利好政策频出，尤其是5月多项重磅政策推出的情况下，楼市也将进入今年的下半场。市场恢复情况如何？下半年房企是否会有策略调整？6月，华润、龙湖、绿城等多家房企陆续召开了年度股东大会，这些头部房企给出一线市场的体感信息和行业判断，结合这些房企股东会的信息和近日的市场数据，或能对下半年楼市的行情走向有参考作用。
在利好政策频出，尤其是5月多项重磅政策推出的情况下，楼市也将进入今年的下半场。
市场行情：
耐心等待从边际改善到反弹阶段
央行“517新政”、广州的“528新政”落地后，市场恢复的行情究竟如何？从多家房企股东大会上透露出来的发言可以看到，头部房企已体会到成交情况有所回温，但市场成色略显不足。
市场成交改善。
华润置地表示，在政策利好的情况下，目前项目来访量确实有所改善，改善幅度在30%左右，然而在转化上提升幅度并不大。市场仍持一种观望的情绪，整体来说，一线城市对政策的反应更好。
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平则表示，“517新政”后，市场出现了一定的正向反馈。龙湖在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。但是新房被二手房分流市场需求的情况依然明显。龙湖认为，目前整个二手房市场的挂牌量在高位，新政后，二手房的回暖速度快于新房市场。随着二手房库存回落，新房市场有望进一步回升。
绿城也认为，虽然市场目前还在找底。但频频示好的政策，对行业的支撑是非常坚决的。地产行业基本的体量、基本的发展规模和态势，还是未来可期的。现在从边际改善到开始反弹这个阶段，大家既要有耐心，也要有信心。
这些来自市场一线的体感变化，和统计数据也基本契合。根据国家统计局最新发布的数据，5月全国商品房销售面积7390万平方米，环比4月上涨了12.2%，单月商品房销售额7598亿元，环比4月上涨了13.2%。虽然销售面积和销售额同比依然在下跌，但降幅已经收窄，市场确实是出现了边际改善的迹象。
以广州市场来看，上周（6月17日～6月23日），广州全市新建住宅（一手房）共网签1682套，环比微涨1.6%，合计建筑面积183991平方米，环比涨0.7%，周网签量已经连续两周实现上涨。同时，二手市场成交量也明显提升，贝壳找房的数据显示，上周末单天二手成交201套，创年内单日成交新高，可见新政效力仍在持续显现，二手房起色明显。
近期广州一手网签套数走势（来源：根据阳光家缘整理）
事实上，目前房地产去库存，不仅仅是新房需要去库存，二手房也处在去库存的节点。市场拐点的到来，或许还需要时间和耐心去等待。
房企投资：
谨慎选项目积极去库存 债务削减优先于增量投资
本周，荔湾区鹤洞路以南地块的网上竞价，出现了保利发展、绿城、贝壳三家企业轮番出价的场面，最终地块被保利发展以69992万元总价获得，这是今年上半年广州首宗出现多家房企竞价的地块，也是首宗实现溢价率成交的地块。
上半年土地市场偏冷的状况下半年是否会改变？从近期股东大会的表态来看，头部房企在投资方面，普遍持偏谨慎的态度。
龙湖表示，目前依然是将债务安全放在第一位。在策略铺排里，短期债务的削减，优先级要高于增量投资。龙湖会提前削减短债，以应对未来的不确定性。
事实上，龙湖集团整体资产负债表存货与负债同步下降在2023年已经实现了。截至5月末，龙湖年内剩余到期公开债仅剩45亿元，2025年到期的部分债务也将在2024年内安排逐步提前偿付，确保年底短债在安全水平。
而这两年在投资方面相对积极的绿城，目前也变得更加挑剔和谨慎。
绿城认为，就算是北京、上海、杭州这些优质城市，周边也有项目面临亏损风险。绿城表示，今年拿地数量会比往年少，因为现在投资资源必须用得非常精准，所以需要更精细地筛选。例如，绿城在杭州核心区外只允许买两块地，卖了一个项目才能再增加一个项目。宁可错过，也不错投。要扩大搜寻面，从很多项目里面寻找安全的、利润好的项目。数据显示，今年1~5月，绿城拿地数量并不多，新增12个项目，其中4个已首开，首开去化率100%，2个项目已经整盘清盘。
除了投资更谨慎，头部房企目前也都强调坚决去化的策略。去年年中会上龙湖就强调，老的库存项目，尤其是现房项目，要坚决去化换成现金流，以优化盘面。针对商办类的库存，甚至可以通过以租代销的方式来实现去化。
绿城管理层也表示，在销售上，会以“量价平衡”为主导思想，以价换量，坚决去库存。果断换仓，才能获取更好的资源。
由于房企投资依然偏谨慎，可以预见，短期内房企新开工意愿难以大幅提升，这一方面缘于过去两年城投拿地占比较高，据CRIC监测，30个核心一、二线城市2023年城投拿地总幅数占比高达50%，开发周期相较于房企而言明显滞后；另一方面，中央号召加快保交楼，预期房企也会将工作重点集中在现有项目开发建设。
同时，因2024年以来供地规模延续历史低位，全国300城前5月经营性土地成交规模仅24997万平方米，同比去年低位仍下降13%。基于新开工、竣工保持低位、拿地收缩等多重影响，三季度开发投资额预期延续低位，不过考量到去年基数较低，预期开发投资额累计降幅也将有止跌回稳态势。
未来聚焦：
在房地产新模式下发展存量经营性业务
面对即将到来的三季度，由于去年基数较低，加上短期中央至地方利好新政刺激，业内普遍认为，行业有望延续弱复苏，销售面积、金额降幅有望收窄。近期二手房延续高位震荡，二手房业主置换资金之后仍有可能转投至新房市场。房企投资虽然依旧保守，也将使得开发投资额延续低位，不过同样考量到去年的低基数，整体累计同比降幅仍有望持稳。
近期二手房延续高位震荡，二手房业主置换资金之后仍有可能转投至新房市场。
与开发业务相比，经营性业务的确定性和成长性，显然目前已承载了房企更多的期望和关注。
从华润公布的数据来看，2024年5月，其经常性业务收入约人民币38.5亿元，按年增长13.1%，其中，经营性不动产业务租金收入约人民币23.8亿元，按年增长15.1%。2024年前5月累计经常性业务收入约人民币186.5亿元，按年增长13.8%，其中，经营性不动产业务租金收入约人民币117.7亿元，按年增长16.5%。在今年的业绩发布会上，华润置地就强调，2024年要做大资管业务，成为第二增长曲线。同时，华润置地还在推动资管业务向商业REITs平台转型。
今年，经营性业务也已经成为龙湖的业绩支柱。1~5月，龙湖经营性收入约为114亿元，同比增长约10%。其中，运营收入达到60亿元，同比增长10.8%；服务收入为54.5亿元，同比增长8.4%，均保持了较高的增长速度。尤其商业投资业务回暖明显，截至5月末整体商场出租率95.9%，1~5月租金整体增长12%。目前龙湖已经开业的商场已经89座，截至五月末的整体出租率达到95.9%，今年预计开业的商业项目将超过100个。
目前同时在开发赛道和代建赛道发展的绿城，面对深度调整的市场，也表示在探索新模式。从这些头部房企的表述来看，在房地产新模式下，存量经营型业务将是房企的未来，也是企业发展到一定阶段后，要去追求的发展方向。
文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴
