又到了毕业季，据教育部统计，2024届全国普通高校毕业生规模预计达1179万人。而广东省2024届普通高校毕业生规模达84万人，加上外省流入和留学回国来粤求职的学生，租房需求高峰也随之而来。
数据显示，今年以来租赁市场价格持续下行，到6月毕业季效应初步显现，市场需求有所增加，重点城市平均租金止跌趋稳。值得关注的是，现在毕业租房与以往有不小的变化，除了个人房东的租赁选择，也有很多集中式和分散式的长租公寓品牌可以选择。
二手房去化速度加快 租赁房源供应总体下降
根据中指研究院发布的6月租赁市场数据，全国50个城市住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比上涨0.01%；从涨跌城市个数看，24个城市环比上涨，26个城市环比下跌。同比来看，全国50个城市住宅平均租金较去年同期下跌1.60%。毕业季效应初步显现，市场需求有所增加，重点城市平均租金止跌趋稳。其中，广州监控样本项目平均租金在50.4元/平方米/月，租金中位数为41.1元/平方米/月，环比下跌0.08%。
值得关注的是，随着新政落地，房地产市场成交升温，二手房成交也在加速。广州房地产中介协会发布的数据显示，6月份，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数、面积分别为10456宗和105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%。而其统计的7月份经理人指数环比增长4.90个百分点至48.48（前值43.58），且不少刚需客户及改善型客户均表示有入市的意愿。意味着政策利好效应显现之下，7月二手网签量有进一步上涨的可能。随着二手房源去化速度的加快，租赁房源，尤其是由售转租房源会进一步减少。
数据也显示出了市场的这一变化。从市场租赁房源来看，克而瑞最新发布的统计数据显示，同比去年5月，广州租赁市场供应量总体下降26.61%，从各类房源量价关系来看，供应量均出现明显的下降，回落到低位水平。其中，个人房源挂牌环比下跌24.97%，租金环比上涨3.49%；分散式公寓新增供应环比下跌7.63%，租金环比上涨1.05%；集中式公寓在租门店数418个，租金环比下跌13.58%，出租率环比上涨0.86%。不过，个人租赁和集中式公寓微跌在正常的市场调整范围内，也呈现出广州住房租赁市场整体发展相对平稳的态势。而根据供求的变化，预计毕业季租赁市场租金将会呈现微涨的状态。
预计毕业季租金将微涨。
中心区低总价单间、近郊大户型成交均增长
从租赁成交来看，部分高校学生因实习或就业需求开始进入市场。从板块成交量来看，科学城、西门口、狮岭镇和钟村等板块环比增幅较大。大部分初入社会的毕业生受收入影响，租房预算有限，因此单间和一房一厅等低总价的房型较受欢迎。
广州单间和一房一厅等低总价的房型较受欢迎。
广州市房地产中介协会数据显示，租金在1500元以下的房源成交占比环比增长2.17个百分点。同时，还有部分学生选择以合租的形式减轻租房压力，住宅租赁成交面积在120-144㎡（含120㎡）的房源占比也增长了1.18个百分点，且多分布在近郊和远郊租金相对较低的区域。
以个人租赁房源来看，全市个人租赁挂牌量为25160间，环比下降24.97%，成交量7556间，环比下降43.16%。在一季度租赁供需小高峰之后，挂牌量成交量连续两个月全线下降，成交租金均价微跌整体维持在42.3元/㎡/月，环比下降3.42%。从区域来看，天河为挂牌主力区，挂牌量远超其他区域，但番禺区成交量基本与天河区持平，番禺区成交1174套；而从成交挂牌比来看，从化和花都两区去化改善，增城区去化则最为明显，成交挂牌比达42%。
从成交户型来看，各房型中，一房的挂牌成交均价远高于其他房型，成交均价56.7元/㎡/月；二房、三房的挂牌量最大，在8000套左右；二房的成交量最高，成交2728套。从各租金段挂牌成交情况来看，月租金2000-4000元/月为市场主力区间，成交量占比51.42%，从成交挂牌量比来看，月租金2000元/月以下去化最为理想，月租金12000元/月以上的成交挂牌量比还不到10%。
此外，从分散式公寓来看，新增供应呈现量微跌价持续上涨趋势，新增供应654间。其中，天河区新增房源量最多，达到237套，仅有白云和荔湾两区新增供应量环比有所上涨，其余各区供应均出现不同程度减少。而从全市各区集中式公寓分布情况来看，在营业房源黄埔区占比最大，房源量占全市的19.93%，5月白云区有新增大型项目，运营规模反超天河区。而从集中式公寓租金水平来看，天河区持续居于首位，平均租金143.1元/㎡/月，其次是越秀区，为128.4元/㎡/月；从出租率来看，海珠区整体出租率偏低，出租率92%，不过环比也在上涨，其他区域则基本在95%以上。
新变化
保障性租赁住房开始影响市场
对于当下的毕业生而言，现在的租赁市场比以往选择更多，也更加友好。除了有个人房东的房源可以选择外，还可以选择各种分散式、集中式长租公寓。同时，不少地方针对毕业生等年轻人推出保障性租赁住房。
比如，上海将为应届毕业生筹措30余个保租房项目、约3000套房源，大多数房源的一间房（或一居室）的月租金介于1500至3500元之间。6月23日，重庆首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目投入使用。首批房源95套，面积35平方米上下，每月租金1500元左右，家具家电基本齐全，可拎包入住。据悉，租金包括物业费和宽带费，较周边同等类型租赁住房便宜约10%。除了租金相对便宜，项目也没有中介费，主要面对在重庆的新市民和青年群体。从目前的招租情况来看，80%左右的客户都是大学毕业生等青年人群。
对于广州而言，保障性租赁住房也在加紧推进中。今年年初，广州市政府工作报告就披露了2024年住房保障工作的几个关键数据：2024年拟筹建配售型保障性住房不少于1万套，筹集保障性租赁住房不少于10万套。“528新政”中，广州将进一步完善“保障+市场”的住房供应体系，鼓励规模化租赁机构收购存量房。随着政策落地和筹建进度的加快，预计将有更多优质低价租赁房源为市场提供选择，并将对租赁市场格局逐渐产生影响。
目前，一些区域的人才公寓正发挥类似功能，为来穗青年降低住房和生活成本。
文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴
