2024年下半年一开局，广州楼市就有几个重磅新盘抢跑入市或亮相。在6月成交热度明显升温的情况下，市场新增供应能否持续形成支撑？下半年又有哪些值得期待的新项目入市？综合各房企推新计划以及机构统计数据来看，2024年下半年广州全市新货约1.7万套，较上半年再减少15%。从市场新增供应来看，预计今年全年较去年减少40%左右，虽然缓解了新供应增加明显的天河、海珠的去化压力，但这对市场成交也将形成一定制约，预计下半年会形成市场成交量略增、价格渐稳的格局。
而从市场新盘来看，近期的7~8月预计有近10个全新盘入市，下半年预计有近20个全新盘入市，主要以外围区项目为主，其中黄埔区入市新项目数量最多，将成为下半年市场关注的热点。
下半年楼市新货追求设计创新。
供应格局改变：
下半年新盘半数近两月亮相 外围新货占比迎来上升
一般经历了年中的冲刺，作为楼市传统淡季，7~8月开发商、买家会进入暂时的“调整期”，市场推货节奏放缓，但今年的情况显然有点不同。近日，天河、黄埔等区域不少全新重磅项目亮相。据克而瑞不完全统计，7~8月广州预计有9个全新盘入市，以外围区项目为主，中心四区仅有1个项目，其中黄埔区入市项目数量最多，有3个。
这个数量相当于下半年新盘的一半了，据统计，2024年下半年广州预计有17个全新盘入市，同样主要以外围区项目为主。其中，天河、越秀、海珠、荔湾等中心区有6个项目，外围区有11个项目，黄埔区入市新项目将达到7个。显然，“528新政”对成交的带动作用，也加快了市场的推货节奏，重磅新盘的推出，让市场选择更多，也让7月行情有望延续6月成交的热度。
从下半年新货的区域分布来看，整体呈现中心区新货减少，东部新货增加，南部、北部持平的态势。其中，最明显的是，中心区新货供应明显减少。
根据合富研究院的数据，可以看到，从去年开始新增供应不断的天河、海珠的新货将较上半年减少四成以上，上半年全新项目已经“能入尽入”，部分热盘由于去货速度理想，后续新货面临减少的局面。
荔湾的新货也减少约两成，不过，万汇天地朗庭等部分指标大盘的在售余货仍较多，研判后续房企推新意愿减弱，市场将以持续去库存为主。白云区一些指标大盘，如越秀星汇城等即将进入尾盘阶段，后续货量也将减少。
相比之下，外围新货占比迎来上升。其中，北部花都新货持平，东部新货增加最多，黄埔新货较上半年上升五成左右，主要集中在临港经济区多个旧改大盘。近年推地不多的增城，新货也略增一成，主要分布在新塘、永宁、教育城板块，部分新货是“现楼待推”状态。南部新货则呈现一降一稳格局，南沙市场新货减少；番禺新货持平，集中在万博汉溪长隆和低价盘集中的广州新城板块。
刚需刚改选择变多：
天河海珠改善型新盘锐减 多个巨无霸旧改项目登场
从市场整体货量来看，预计下半年新增供应在1.7万套左右，以上半年新房网签量26851套来看，供应量也显得不多。不过，截至6月，全市库存规模同比虽然下降了8%，但去化周期仍达23个月，“去库存”仍是当前市场的“重中之重”。
而从下半年重磅热点项目来看，首先登场的将是天河的新项目能建天河麓誉府，作为7~8月中心四区唯一新盘，预计将于7月下旬首开。项目位于天河智慧城板块，规划有14栋楼，涵盖80㎡~125㎡户型，也是实用率超过100%的新设计项目。据透露，项目市场吹风价为总价380万元起，让刚需刚改买家选择变得更多。
比较难得的是，下半年越秀区也将有新盘上市。位于环市东板块的保隆越禧府，整体规划3栋住宅+商业体，主推建面80㎡~150㎡的三至四房。
海珠区下半年也仍然有新盘可以期待，不过整体体量都不大。位于工业大道中的中建天钰项目，规划了3栋高层住宅，户型主要是90㎡~140㎡的三至四房，以大户型为主，小户型不多，主打“小而美”的宜居社区。
越秀琶洲西区AH040331地块项目则仅有2栋36层高的住宅，货量约96套，栋数和体量都少于隔壁的琶洲·樾。
此外，下半年将有不少巨无霸大盘登场。其中，位于荔湾的保利东沙项目地处广州国际医药港板块，是白鹅潭沿江总部经济带的重要一段，规划有总部新地标，产业、商业载体，还有对标全球TOP端的世界级港湾码头。项目包括居住、商住以及交通场站用地，超32.2万㎡，体量不小，主推改善型的新一代江景产品。
位于番禺长隆万博板块的越秀·万博城，作为里仁洞旧改项目，其总规模超过500万平方米，将带来约115万㎡商业配套、10所优质学府，1所公立医院以及多种文化地标配套。户型方面，也将有大量的中小户型可以选择。
在新盘供应最多的黄埔，将迎来两大旧改项目入市。位于海丝城核心板块，由双沙村旧改项目转化而来的中建·一城江山海，项目总建面约240万㎡，以“海丝国际创新城”为理念，计划打造一座宜居宜业的滨水生活大城，项目预计8月推出市场，主要是70㎡~120㎡的三至四房。位于知识城板块的科城·新世代，为科学城集团操刀的何棠下旧改转化而来的项目，规划打造一座涵盖商业、住宅、学校等多种业态超600万㎡城市综合体。
黄埔多个巨无霸旧改项目将上市。
市场前瞻：
土拍成交将持续影响新增供应 下半年或呈现“量略增、价渐稳”
从合富研究院统计的数据来看，近年中心区成交份额连续4年上升，目前已上升至32%。2024年天河、海珠项目成交上升，荔湾、白云以价换量，带动中心区成交占比仍继续上升，而郊区成交占比则已“4年降”。
如果说上半年是中心区改善型产品大行其道，那么从下半年的新盘新货来看，随着中心区改善新项目的减少，市场供应结构也将发生变化。刚需、刚改可以选择的中小户型产品占比大增，多个巨无霸旧改项目的上市，对市场价格的影响明显，市场竞争也更加激烈。
上半年中心区改善型产品大行其道，下半年刚需、刚改可以选择的中小户型产品占比大增。
中建·一城江山海的相关负责人对记者表示，对于开发周期较长的大盘而言，首先要做的就是完善配套，将项目配套的商业、学校、医院等设施呈现出来，展现大城的生活氛围。今年项目入市的产品将有1300套，做好首批入市产品的设计、规划和品质成为竞争的关键，而从价格来看，项目会针对市场需求控制相对应的总价，并根据市场变化及客户意向进行调整和定位。
对于开发周期较长的大盘，完善配套更能吸引买家。
不难发现，在7、8月待入市的新项目中，除旧改项目外，基本都是广州2022年~2023年土地招拍挂市场所转化而来的项目。受市场调整，土地市场变化等多重因素的影响，广州的商品住宅新增供应也在逐年减少。
克而瑞数据监测显示，截至2024年6月中，广州商品住宅供应21454套，是近5年来截至目前首个供应不足3万套的半年。
在这样的情况下，市场将会呈现怎样的走势？合富研究院相关负责人表示，预计下半年依然还有政策助推，房企也将继续采取走量的策略以利好成交。由于新增供应呈现持续减少态势，加上新规设计的新产品对市场旧设计的产品去化也会形成一定阻力。同时，经过上半年的以价换量，不少区域新房价格调整空间已经明显缩减，降价动力减弱，市场整体降价动能降低，从而呈现出成交量略增、价格渐稳的态势。
文、图/广州日报全媒体记者：刘丽琴
