配售型保障房的入市，将对广州商品房市场带来怎样的影响？《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）近日向公众征求意见和建议，引发市场对配售型保障房入市的关注。专家指出，封闭流转的方式使得该类保障房不会对周边的商品房市场造成冲击，但保障房体系的完善将对整个住房消费市场的格局带来长期影响，优质改善类房产稀缺性将进一步增强。
封闭管理 托底行业需求
从数量对比上看，阳光家缘数据显示，2024年上半年广州新房网签量为26851套。地段方面，目前公布的项目情况来看，配售型保障房大多数位于中心城区及近郊核心区，甚至包括了天河区奥体、海珠区新滘西等热门地段。虽然暂未公布价格，但业内人士普遍预计约为同地段商品房价格的5~6折，接近此前已经上市的共有产权房。
便利的地段，合意的居住品质，可观的供应体量，是否会对商品房市场带来影响？对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，作为保障房体系的一部分，配售型保障房在管理上将采取封闭管理的方式，其主要目的就是与商品房区分开，形成相对独立的一个市场。“配售型保障房不能上市不能出租，封闭流转，因此避免了对新建商品房的冲击。”
倒逼商品房迭代 对部分二手房或有替代效应
李宇嘉在接受记者采访时还表示，住房消费领域“保障归保障，市场归市场”的新模式正在到来，对楼市起到长期的托底作用。“该类房子目的不是取代商品房，而是在商品房供给为主体，市场需求已经无法支付的背景下，保持行业和市场的稳定。”
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，保障房体系将倒逼开发商不断改进产品，提升居住品质，形成对保障房的竞争优势，才能吸引需求。
但不可否认的是，保障房体系的形成正在对行业与个人房产价值产生长期影响。经济学博士、中国城市经济学会房地产专家委员张化学指出，随着保障房体系建立商品房供应量大幅减少，而保障房的特点也决定了其流动性弱，基本不具备资产属性。“未来商品房尤其是‘好房子’的稀缺性将增强，部分地段和产品均不具备优势的二手房可能面临一定压力。”
政策要点
配售型保障性住房是指政府提供政策支持，限定户型面积、申购条件、销售价格、处分权利，面向符合条件的本市户籍住房困难和各类引进人才等工薪收入群体销售的保障性住房。
根据《意见稿》，申请人需有广州市户籍、在本市无房且申购前3年内在广州市无自有产权住房转移记录、未享受购房优惠政策、累计缴纳社保满3年，单身申请人须年满30周岁。可见，该类配售型保障房精准定位在广州工作的刚需人群。
文/表 广州日报全媒体记者 龙乐乐
