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“一步到位” 多板块新规户型上新

2024-09-10 10:36 来源:大洋网

随着9月多个新项目亮相,市场推新节奏加快。新推产品的数量和结构,可以说决定了“金九银十”成色的基础。而从近期新推项目和产品来看,相比以往,更多以计容新规为设计导向的产品上市,让今年楼市的产品亮点更多,对于刚需改善型买家更友好的入市门槛是否能激发入市热情,以及新旧设计产品之间如何选择,也成为市场新的看点。

超高使用率新户型设计还在不断优化升级

近日,市场又迎来多个新项目亮相或上市。据不完全统计,这个“金九银十”,市场有十多个新项目,虽然整体新增货量较往年有所减少,但新设计产品更多。随着更多热门板块首现按计容新规设计的住宅产品,市场上使用率超100%的新规产品选择更多。

随着更多热门板块首现按计容新规设计的住宅产品,市场上使用率超100%的新规产品选择更多。

可以看到,新规出台后,广州市场上涌现了大量超高使用率的户型。近期亮相的新盘如中建海丝城、中建玖合·未来方洲、星河·盛世禧悦、保利雅郡等,户型使用率均超过了100%,部分户型的使用率甚至声称高达110%~120%,一些热点板块也首现新规户型。以白云湖板块首个实用率超100%的新规产品来看,雍云邸二期新推产品中,78㎡的单位可以做到真正的三房两卫,看空间格局甚至有超过90㎡的体验感。其拥有约11米的采光面,有四开间朝阳,LDKB一体化设计,难得的是卧室还是套房设计。而89㎡的四房两卫户型,使用率达到104%,同样是四开间朝南,空间阔绰的主卧套房还带有270°的观景飘窗,整个户型最小的空间也有约7㎡。

据项目相关负责人介绍,即使是中小户型,因为空间功能的拓展,也能实现“一步到位”的居住生活,让项目吸引了不少年轻人在此置业。

即使是中小户型,因为空间功能的拓展,也能实现“一步到位”的居住生活。

广钢新城板块在历经近10年开发建设后,也迎来了新规后第一个刚改小户型项目保利雅郡。其69㎡的三房户型,使用感相当于上一代产品约95㎡的户型,不仅有横厅、竖厅两种选择,而且入户花园、南向四开间、多面飘窗、主卧双270°视野等大户型才有的配置一应俱全。其109㎡的四房,空间面积感相当于上一代产品约140㎡的单位。

而在一些早有新规户型上市的区域,超高使用率户型的设计还在不断优化提升。上周末新亮相的中建玖合·未来方洲,首推建面约79㎡~142㎡的三至四房。建面约79㎡的户型除了做到三房带主套,还带有入户花园,在小户型中相当难得。最受关注的户型——95㎡的三房,4开间南向,客厅超5.55米宽,大方厅空间超44㎡,再隔出一个茶室或书房完全不成问题。相比早期新规产品,项目又有不少优化设计,比如厨房中把推拉窗做到岛台上,推拉窗不额外占用空间,还可以把岛台做得更宽更大,空间间隔更加好用。

个性化指标项目将持续上市

值得关注的是,随着下半年广州土地市场推新节奏加速,不仅提高了高品质生活区住宅建筑半开敞空间的半计容面积上限,还将有更多优化容积率、建设高度等具体指标的地块将陆续上市。

以近期新推地块来看,住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例,由原来的套内建筑面积15%,提高至20%,并允许设置一个满足连续开敵率不低于40%的主景观阳台,不限制其进深。高品质生活区的住宅建筑该上限还可以适当提高,即将出让的天河区临江大道北侧AT080722地块(即南方面粉厂地块)被列为“高品质住宅”试点,其阳台等半开敞空间的占比可提升至30%。此外,将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米。住宅、办公、商业、工业建筑(创新型产业建筑)除首层外,公共开放空间不计容比例,由不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积的3%提高至5%,近期出让的部分地块甚至提高至10%。

可以预见,未来广州改善项目的产品不仅数量上涨,使用率估计还会更高,甚至有可能接近130%。对于新房产品而言,未来面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显。按计容新规的设计导向来看,是鼓励房企开发高品质住宅产品,阳台可做大、飘窗可做深、层高可做高,以及鼓励发展垂直绿化的第四代空间住宅等。控制高层住宅开发、放宽低容积率产品供应,也意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩,低密度及大户型的改善型产品将成为新房市场成交主导。

购房思路

新旧设计产品如何选择?关键看性价比

面对市场新增供应结构的变化,购房者该如何选择?

对于消费者而言,新规有助于提升得房率,相当于变相降低购房成本。通过将公共开放空间列为不计容,公摊面积将会降低,放宽阳台等半开敞空间的计容比例,则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”,两相叠加,超过100%甚至120%的得房率成为可能,较之目前普遍八成左右的得房率将有显著提升,对于购房者而言,购买相同的套内面积只需要付出更少的总价,购房成本和门槛都将相应降低。因此,新规产品对一二手市场的影响将是非常明显的。

有项目负责人对记者表示,虽然也有不少赠送面积,但项目产品的户型使用率接近90%,和目前市场上使用率达到甚至超过100%的最新户型产品还有差距,因此销售人员在带看过程中一般也不再重点提及,为增加吸引力,最终项目只能在价格上作出让步。

是否一定选择新规产品?业内人士表示,还是要综合考虑自身需求,选择高性价比产品。除了价格上的让步,一些旧设计产品在地段、配套资源上也有不少独到之处。而新规产品,同样也容易出现过度追求超高使用率,影响居住体验的问题。比如,不少项目追求大客厅、多功能空间的效果,导致卧室空间过小。为增加主卧空间,将飘窗位置改造成衣柜,影响采光等。LDKB设计加上岛台设计的厨房,常常没有适合的冰箱安置位等。

对于购房者而言,目前不少样板房都是创意设计,主要营造空间宽敞开阔的视觉效果,在选择的时候还是要多留意各个空间的尺度和使用体验,综合考虑性价比。

综合来看,现在的户型对比以前有了更高的衡量标准,追求户型在动线、功能、空间格局等方面的规划设计更加合理。购房者更关注如何切实提升房子的居住体验,而并非仅仅只是把面积变大。即使强调得房率高,但空间也必须好用、有用。

文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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08:53 广州失业保险金标准 本月起调整为2250元

近期,失业保险政策有较大调整,哪些变化与你息息相关?广州市人力资源和社会保障局公布了最新解读,明确广州失业保险金标准调整为2250元/月。

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08:37 “英雄花开英雄城”大篷车巡展首场活动举行
“英雄花开英雄城”大篷车巡展首场活动举行

近日,“英雄花开英雄城”2025广州传承弘扬红色文化大篷车巡展首场活动在广州市从化区金汇城广场举行。作为广州市“扫黄打非”形象IP的“清风侠”化身文化守护者,以生动活泼的形式倡导绿色阅读,为红色文化传承注入清新活力。

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