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得房率五次破新高 置业还需等?

2024-10-29 10:25 来源:大洋网

顺应10月市场回暖的热潮,近期广州楼市又有不少新项目亮相,自去年至今,《广州市建筑工程容积率计算办法》新规颁布以来,项目得房率已经连创五个新高。同时,从土地拍卖市场和批后公示的规划方案来看,广州房子的实用率上限越来越高,进化速度越来越快。在新项目明显有“后发优势”的情况下,对市场将产生怎样的影响,购房者又该选择怎样的置业策略?对此,业内人士表示,广州楼市产品迭代加快对目前想置业的购房者而言是好事,相信未来市场会出现更多令人惊喜的产品。不过,购房者在置业时与其关注得房率数字,不如关注空间使用感和设计的合理性。而对于房企而言,在政策频繁调整期,让项目以尽可能快的速度上市才能把风险降到最低。同时,在高实用率项目集中入市的情况下,做出相对差异化且更高品质的产品成为赢得竞争的关键。

广州去年调整了计容新规。

从130%到150% 实得率不断突破

自金融城南方面粉厂地块首次试行“30%阳台”规定时,市场讨论热烈,但大多数观点认为该地块素质较好,规定是针对面粉厂地块的特殊性而“量身定制”,希望打造出市场标杆产品。但10月南沙又挂出两宗江景宅地,同样将半开敞空间比例提高到了30%,也就是实用率最高达到130%,跟南方面粉厂差不多了。

日前,广州市规划和自然资源局发布了2024NJY-3横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧地块项目的建筑工程设计方案审查及调整批后公示。地块是9月20日由招商蛇口以10.18亿元的价格拿下的。该宗地块是南沙首个出让的“超新规”住宅用地,项目分为2个组团,容积率2.5。招商蛇口规划建设7栋塔楼,采用围合式布局。宗地的规划设计条件指出:鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。其中,“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面,“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。如果将阳台和露台指标用满,再加上飘窗等赠送面积,理论上项目的得房率将超过150%。

横沥岛项目的面世,意味着广州自去年调整计容新规以来,项目得房率已经连创五个新高:从荔湾保利花语和岸超100%的实用率,到番禺隽樾府超110%,到天河越秀观樾约120%,到天河南方面粉厂地块约130%,再到南沙横沥岛地块150%。

新规产品具有高得房率。

目前常说的“新规产品”,是指2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》中,提到阳台占比最大能做到20%。所以从去年年底到今年上市的新项目,实用率大多能做到110%、120%,和以往设计的实用率80%、90%的房子相比,空间使用率已大大提升。可以看到,实用率从110%提升到130%,用了几乎一年,但从130%提升到150%,用了不到两个月。广州房子的进化速度越来越快了。

更值得关注的是,上周南沙上架了位于明珠湾区横沥岛的2024NJY-7地块和位于榄核镇的2024NJY-8地块,两宗宅地均为保障型商品房用地。这两宗地块不仅在挂牌的同时,已敲定未来入市售价,分别是1.68万元/平方米和1.55万元/平方米,而且新规中提到,鼓励地块采用“大阳台”设计,阳台占比可以达到25%,这些参数和南沙招商横沥项目、白云越秀怡新路项目是一样的。这也意味着保障型商品房的实用率,将看齐市场的新规户型,使用率有望突破120%。对此,业内人士认为,广州对于保障性住房的追求,已不再满足于加大供应、控制售价等基础措施,而开始着手优化产品力、户型等高层级需求,未来广州新的宅地使用率大概率都会接近或高于120%这个水平。

土地出让条件持续优化 本周土拍影响市场预期

尽管10月的广州楼市成交热度较高,根据广州市住房和城乡建设局公布的数据,新政实施以来(9月30日至10月21日),广州房地产市场成交量明显增加,全市一手住宅认购量超7000套,比9月全月网签量增长48.7%。但土地市场却没有呈现出同样的热度。

自9月29日广州发布全面放开限购政策以来,已有11宗涉宅地延期或终止出让,其中3宗终止,8宗延期。可以看到,在10月最后两天要竞拍的包括三宗琶洲南地块、越秀区广州大道中地块、荔湾河柳街地块等不少地段优越、市场关注度非常高的地块。10月最后一周的土拍市场也变得相当关键,对于市场热度的持续和预期都有不小的影响。

业内人士表示,有些地块延期可能是为了进一步优化出让条件,提升地块吸引力。事实上,地块出让条件已经对房企拿地产生了不小的影响。在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下,土地市场成交规模也持续缩量。放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目,提高地块和产品性价比,既顺应了市场的住房改善需求,又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性,进而稳土拍。

对于地块而言,新规当然是十足的利好。但对于之后要出让的其他地块而言,新规适用的不确定性也会给市场带来疑虑。目前,市场期待能够对新规适用条件进行解读或者出台专门的规范文件,提高土地市场的确定性。可以看到,近两年广州土地市场上新推地块条件不断优化,尤其是在计容新规之后,各种超高赠送面积的产品面世。对于房企而言,也面临着新的挑战:新项目还没入市,就已被周边新地块产品条件超越,产品设计甚至已显落后。在这种情况下,非常容易打乱楼盘的推售规划,不仅未来去化承压,价格也同样受到影响。在土拍市场上,也容易让房企倾向等待更优质的地块和更优越的条件。

这也反映出当前房地产行业的变化之快。政策不断调整,市场震荡,留给每个项目的窗口期都很短。这也是为什么目前头部房企开盘速度进一步提升,拿地即开工,首开周期压缩到三个月内的情况比比皆是。面对不确定的外部环境,唯有以时间换空间,让项目以尽可能快的速度上市,才能把风险降到最低。

置业建议

关注得房率不如关注空间体验感

近年来,房地产市场供需关系发生重大变化,行业产品竞争日趋激烈,各房企都在主动进行产品迭代升级,提升公区、会所、精装、服务四个维度,聚焦市场改善需求提高产品品质。同时,2023年下半年以来,越来越多的城市开始不断提高“得房率”:同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。

以广州来看,一方面,在套内空间,放宽阳台面积和飘窗进深限制,提高实得率。以单套产权建筑面积120平方米的户型计算,阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面,在公共空间,通过减少公摊面积,将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容,进而提高套内空间的得房率。

对购房者而言,计容规范放宽、四代宅项目入市,产品品质和实得率得到明显提升,新盘项目单位实得面积的性价比会更高。跟以前花一样的钱,或更少的钱,能买到更大更实用的房子,住得更舒适,自然是好事。不过,产品迭代更新速度加快,也容易让人产生选择困难症:130%之后还有150%,是否要等得房率更高的项目?

灵动空间更多。

对此,有房企负责人表示,目前购房者除了看产品,更看重价差和性价比。相同地段,如果价差比较大,不会有人为了多几平方米的空间,而增加购置成本。得房率毕竟只是一个数字,建议购房者还是需要到样板房多体验一下真实的空间感,赠送空间设计是否合理实用,留意样板间有没有隐藏、美化的障眼法。此外,套内实用率提高,套外的电井、电梯、楼梯、过道、大堂等空间,就容易相应地“缩减”,这也会使得部分产品公配空间让人感到压抑,这些都是需要留意的地方。

此外,从市场层面来看,在目前的市场环境下,得房率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下,对上一代产品和存量房市场并不友好,上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力,也将影响置换链条的打通效果。对于需要卖房置换的购房者而言,也需要及时把握市场行情,合理定价。

对于房企而言,随着高得房率项目的集中入市,不可避免将导致产品同质化问题加剧。克而瑞研究中心相关负责人表示,回到同一起跑线之后,房企仍需直面产品竞争。未来应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。

文、图:广州日报全媒体记者 刘丽琴

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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近日,国家广播电视总局实施针对互联网电视自动续费服务的专项规范管理措施。

2025-06-19 04:16

近日,黑龙江哈尔滨的赵女士乘坐网约车出行时遭到司机猥亵,随后报警,司机被警方依法处以行政拘留5日的处罚。

2025-06-19 04:16

习近平总书记强调:“要把刹住‘四风’作为巩固党心民心的重要途径,坚决防止产生‘疲劳综合征’,对享乐主义、奢靡之风等歪风陋习要露头就打,对‘四风’隐形变异新动向要时刻防范,决不允许死灰复燃!”习近平总书记的重要论述深刻表明,抓作风建设,不能有“喘口气”“歇歇脚”的麻痹懈怠思想,必须久久为功、接续而行。

2025-06-19 04:16
09:02 全国首次低空航路安全能力测试在广州完成

6月20日,广州市海珠区琶洲涌上方,一架搭载着专业测试仪器的无人机缓缓升空,操作人员紧盯屏幕查看实时回传的数据流。这是全国首次低空航路安全能力测试评估飞行,由广东省低空经济产业发展有限公司联合海珠区低空办、中通服建设有限公司共同开展,标志着系统性保障低空飞行安全迈出了实质性一步。

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04:16 直道竞速!急停回龙!34支龙舟队竞逐天河
直道竞速!急停回龙!34支龙舟队竞逐天河

​6月21日,在迎接第十五届全国运动会、天河区建区40周年的双重喜悦氛围中,“全民全运嘉年华·龙舟竞渡燃天河”2025年天河区龙舟邀请赛在火炉山森林公园岑村水库拉开帷幕。

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12:24 暨南大学2025在粤招生2388人

6月21日上午,2025年暨南大学本科招生新闻发布会在该校石牌校区举行。广州日报新花城记者从发布会上获悉,该校普通高考招生计划总数5160个,较去年新增240个,在广东省投放计划2388人,较去年增加54个。

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10:42 广州多区发布雷雨大风黄色预警信号

据广州市气象台6月21日10时16分发布,受偏南方向移近的雷雨云团影响,预计未来1-2小时广州市越秀区、天河区有中到强雷雨,并伴有8级左右阵风和雷电。

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08:34 宠物托运试点扩大“毛孩子”可在广州南站上车

为更好满足旅客携宠出行的需求,铁路部门自6月20日起扩大高铁宠物托运服务试点范围,覆盖京沪、京广、京哈、沪昆等8条高铁的25座车站、38趟动车组列车,旅客可同车托运1只家庭驯养且健康状况良好、单只体重不超过15公斤、肩高不超过40厘米的猫、犬类宠物。

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08:32 广州→杭州最快5个半小时!广铁7月起实施新运行图

7月1日起,铁路部门实施第三季度列车运行图。记者从广铁集团获悉,此次调图为近年来变化最大、亮点最多、影响范围最广的一次。

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20:45 C919新开广州-郑州、广州-太原两条新航线
C919新开广州-郑州、广州-太原两条新航线

​6月20日,中国南方航空C919国产大飞机新开广州-郑州和广州-太原航线,这也是C919飞机首次执飞这两条航线。

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