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得房率五次破新高 置业还需等?

2024-10-29 10:25 来源:大洋网

顺应10月市场回暖的热潮,近期广州楼市又有不少新项目亮相,自去年至今,《广州市建筑工程容积率计算办法》新规颁布以来,项目得房率已经连创五个新高。同时,从土地拍卖市场和批后公示的规划方案来看,广州房子的实用率上限越来越高,进化速度越来越快。在新项目明显有“后发优势”的情况下,对市场将产生怎样的影响,购房者又该选择怎样的置业策略?对此,业内人士表示,广州楼市产品迭代加快对目前想置业的购房者而言是好事,相信未来市场会出现更多令人惊喜的产品。不过,购房者在置业时与其关注得房率数字,不如关注空间使用感和设计的合理性。而对于房企而言,在政策频繁调整期,让项目以尽可能快的速度上市才能把风险降到最低。同时,在高实用率项目集中入市的情况下,做出相对差异化且更高品质的产品成为赢得竞争的关键。

广州去年调整了计容新规。

从130%到150% 实得率不断突破

自金融城南方面粉厂地块首次试行“30%阳台”规定时,市场讨论热烈,但大多数观点认为该地块素质较好,规定是针对面粉厂地块的特殊性而“量身定制”,希望打造出市场标杆产品。但10月南沙又挂出两宗江景宅地,同样将半开敞空间比例提高到了30%,也就是实用率最高达到130%,跟南方面粉厂差不多了。

日前,广州市规划和自然资源局发布了2024NJY-3横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧地块项目的建筑工程设计方案审查及调整批后公示。地块是9月20日由招商蛇口以10.18亿元的价格拿下的。该宗地块是南沙首个出让的“超新规”住宅用地,项目分为2个组团,容积率2.5。招商蛇口规划建设7栋塔楼,采用围合式布局。宗地的规划设计条件指出:鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。其中,“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面,“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。如果将阳台和露台指标用满,再加上飘窗等赠送面积,理论上项目的得房率将超过150%。

横沥岛项目的面世,意味着广州自去年调整计容新规以来,项目得房率已经连创五个新高:从荔湾保利花语和岸超100%的实用率,到番禺隽樾府超110%,到天河越秀观樾约120%,到天河南方面粉厂地块约130%,再到南沙横沥岛地块150%。

新规产品具有高得房率。

目前常说的“新规产品”,是指2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》中,提到阳台占比最大能做到20%。所以从去年年底到今年上市的新项目,实用率大多能做到110%、120%,和以往设计的实用率80%、90%的房子相比,空间使用率已大大提升。可以看到,实用率从110%提升到130%,用了几乎一年,但从130%提升到150%,用了不到两个月。广州房子的进化速度越来越快了。

更值得关注的是,上周南沙上架了位于明珠湾区横沥岛的2024NJY-7地块和位于榄核镇的2024NJY-8地块,两宗宅地均为保障型商品房用地。这两宗地块不仅在挂牌的同时,已敲定未来入市售价,分别是1.68万元/平方米和1.55万元/平方米,而且新规中提到,鼓励地块采用“大阳台”设计,阳台占比可以达到25%,这些参数和南沙招商横沥项目、白云越秀怡新路项目是一样的。这也意味着保障型商品房的实用率,将看齐市场的新规户型,使用率有望突破120%。对此,业内人士认为,广州对于保障性住房的追求,已不再满足于加大供应、控制售价等基础措施,而开始着手优化产品力、户型等高层级需求,未来广州新的宅地使用率大概率都会接近或高于120%这个水平。

土地出让条件持续优化 本周土拍影响市场预期

尽管10月的广州楼市成交热度较高,根据广州市住房和城乡建设局公布的数据,新政实施以来(9月30日至10月21日),广州房地产市场成交量明显增加,全市一手住宅认购量超7000套,比9月全月网签量增长48.7%。但土地市场却没有呈现出同样的热度。

自9月29日广州发布全面放开限购政策以来,已有11宗涉宅地延期或终止出让,其中3宗终止,8宗延期。可以看到,在10月最后两天要竞拍的包括三宗琶洲南地块、越秀区广州大道中地块、荔湾河柳街地块等不少地段优越、市场关注度非常高的地块。10月最后一周的土拍市场也变得相当关键,对于市场热度的持续和预期都有不小的影响。

业内人士表示,有些地块延期可能是为了进一步优化出让条件,提升地块吸引力。事实上,地块出让条件已经对房企拿地产生了不小的影响。在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下,土地市场成交规模也持续缩量。放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目,提高地块和产品性价比,既顺应了市场的住房改善需求,又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性,进而稳土拍。

对于地块而言,新规当然是十足的利好。但对于之后要出让的其他地块而言,新规适用的不确定性也会给市场带来疑虑。目前,市场期待能够对新规适用条件进行解读或者出台专门的规范文件,提高土地市场的确定性。可以看到,近两年广州土地市场上新推地块条件不断优化,尤其是在计容新规之后,各种超高赠送面积的产品面世。对于房企而言,也面临着新的挑战:新项目还没入市,就已被周边新地块产品条件超越,产品设计甚至已显落后。在这种情况下,非常容易打乱楼盘的推售规划,不仅未来去化承压,价格也同样受到影响。在土拍市场上,也容易让房企倾向等待更优质的地块和更优越的条件。

这也反映出当前房地产行业的变化之快。政策不断调整,市场震荡,留给每个项目的窗口期都很短。这也是为什么目前头部房企开盘速度进一步提升,拿地即开工,首开周期压缩到三个月内的情况比比皆是。面对不确定的外部环境,唯有以时间换空间,让项目以尽可能快的速度上市,才能把风险降到最低。

置业建议

关注得房率不如关注空间体验感

近年来,房地产市场供需关系发生重大变化,行业产品竞争日趋激烈,各房企都在主动进行产品迭代升级,提升公区、会所、精装、服务四个维度,聚焦市场改善需求提高产品品质。同时,2023年下半年以来,越来越多的城市开始不断提高“得房率”:同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。

以广州来看,一方面,在套内空间,放宽阳台面积和飘窗进深限制,提高实得率。以单套产权建筑面积120平方米的户型计算,阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面,在公共空间,通过减少公摊面积,将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容,进而提高套内空间的得房率。

对购房者而言,计容规范放宽、四代宅项目入市,产品品质和实得率得到明显提升,新盘项目单位实得面积的性价比会更高。跟以前花一样的钱,或更少的钱,能买到更大更实用的房子,住得更舒适,自然是好事。不过,产品迭代更新速度加快,也容易让人产生选择困难症:130%之后还有150%,是否要等得房率更高的项目?

灵动空间更多。

对此,有房企负责人表示,目前购房者除了看产品,更看重价差和性价比。相同地段,如果价差比较大,不会有人为了多几平方米的空间,而增加购置成本。得房率毕竟只是一个数字,建议购房者还是需要到样板房多体验一下真实的空间感,赠送空间设计是否合理实用,留意样板间有没有隐藏、美化的障眼法。此外,套内实用率提高,套外的电井、电梯、楼梯、过道、大堂等空间,就容易相应地“缩减”,这也会使得部分产品公配空间让人感到压抑,这些都是需要留意的地方。

此外,从市场层面来看,在目前的市场环境下,得房率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下,对上一代产品和存量房市场并不友好,上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力,也将影响置换链条的打通效果。对于需要卖房置换的购房者而言,也需要及时把握市场行情,合理定价。

对于房企而言,随着高得房率项目的集中入市,不可避免将导致产品同质化问题加剧。克而瑞研究中心相关负责人表示,回到同一起跑线之后,房企仍需直面产品竞争。未来应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。

文、图:广州日报全媒体记者 刘丽琴

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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日前,有家长在人民网“领导留言板”反映,电话手表对中小学生的身心健康与学业会造成负面影响,建议教育局禁止中小学生带电话手表等电子产品到学校。

2025-08-29 13:34

近日,有网友发布了“颐和园内团城湖旁高大围栏换成低矮围栏”的短视频。视频中,原来高大的围栏不见了,新换的绿色围栏不高,成人站在湖边,观景视线完全不会被障碍物遮挡,湖光山色一览无余。有网友点赞:“真是顺应民心的好事!”

2025-08-29 15:53

当前,我国外卖骑手人数已超1000万。穿行在城市大街小巷,“四季无休、三餐不定”是广大骑手的日常。一段时间以来,中央社会工作部、住房和城乡建设部等部门持续推进友好场景建设,为外卖骑手等新就业群体在工作和生活上提供便利和服务,帮助解决进门、停车、用餐、技能提升等问题。

2025-08-29 12:56

8月26日,《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》(以下简称《意见》)发布。《意见》提出,以科技、产业、消费、民生、治理、全球合作等领域为重点,深入实施“人工智能+”行动,涌现一批新基础设施、新技术体系、新产业生态、新就业岗位等,加快培育发展新质生产力,使全体人民共享人工智能发展成果。

2025-08-28 14:28

历经一千多个日与夜,南沙自贸片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区,如同破土而出、蓄势而上的种子,加快形成“枢纽带动、多点支撑、整体协同”的发展态势。

2025-08-28 14:28

近日,长深高速上一人因佩戴恐怖面具被网友拍下,引发热议。8月27日凌晨,杭州市公安局高速公路交通警察支队发布警情通报称,涉事男子当时只是从包里翻出之前购买的面具把玩,并未有意惊吓他人。

2025-08-28 14:28

“闲置楼”变“暖心家”、庙前西街跻身顶流商圈、十五运三大场馆周边整体焕新……媒体走访广州老城区发现:在越秀区,一幕幕创新实践正在悄然改变这个老区的面貌。

2025-08-28 14:29
19:59 打卡“全运乞巧”体验站!文体融合点亮城市新活力
打卡“全运乞巧”体验站!文体融合点亮城市新活力

近日,“七夕天河 激情全运”2025广州乞巧·七夕节非遗活动周拉开帷幕。这场一年一度的文化盛会持续7天,除了展示“摆七娘”传统乞巧民俗,还开展了惠民演出、全运乞巧打卡、集体婚礼等丰富多彩的主题活动。

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19:58 十五运、牛郎织女……千年乞巧浪漫,指尖绣出新章
十五运、牛郎织女……千年乞巧浪漫,指尖绣出新章

随着十五运会和残特奥会脚步声近,广州街头巷尾的迎赛氛围日渐浓厚。今年七夕,运动主题的乞巧作品成为一大亮点。用橡皮泥精心塑造出的运动场馆、神情生动的运动员,还有杠铃、田径跨栏等各式各样的运动器材,每一件作品都饱含着喜迎全运会的热切期待。

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19:57 七夕佳节,10对新人在天河体育中心浪漫领证
七夕佳节,10对新人在天河体育中心浪漫领证

七夕佳节,鹊桥相会,良缘天成,喜迎全运。

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19:27 给蚊虫“断粮断水” 南沙开展爱国卫生运动统一行动
给蚊虫“断粮断水” 南沙开展爱国卫生运动统一行动

为持续巩固基孔肯雅热、登革热等蚊媒传染病防控成果,打造卫生整洁的城市环境,今天开始,广州南沙开展一个月的爱国卫生运动统一行动,每周五为全区统一行动日,全体机关企事业单位、社区群众积极参与,以实际行动打造健康家园。

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18:09 为期一个月,广州各地开展爱国卫生运动统一行动
为期一个月,广州各地开展爱国卫生运动统一行动

为持续巩固基孔肯雅热、登革热等蚊媒传染病防控成果,打造卫生整洁的城市环境,8月29日,广州市多区开展为期一个月的爱国卫生运动统一行动,各区镇街、村居、厂企、物业小区的市民群众积极参与“大扫除”,以实际行动打造健康家园。

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15:20 一小狗捡瓶5年攒下万元存款!网友:这是真招财狗

广州一小狗捡瓶,5年攒下万元存款!网友:这是真招财狗

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16:45 9月起,广州外卖、快递等“电鸡”将启用专用号牌
9月起,广州外卖、快递等“电鸡”将启用专用号牌

记者8月29日从公安机关交通管理部门获悉,《广州市电动自行车登记办法》和《广州市专用号牌电动自行车管理办法》于9月1日起正式施行,有效期均为5年。

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