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得房率五次破新高 置业还需等?

2024-10-29 10:25 来源:大洋网

顺应10月市场回暖的热潮,近期广州楼市又有不少新项目亮相,自去年至今,《广州市建筑工程容积率计算办法》新规颁布以来,项目得房率已经连创五个新高。同时,从土地拍卖市场和批后公示的规划方案来看,广州房子的实用率上限越来越高,进化速度越来越快。在新项目明显有“后发优势”的情况下,对市场将产生怎样的影响,购房者又该选择怎样的置业策略?对此,业内人士表示,广州楼市产品迭代加快对目前想置业的购房者而言是好事,相信未来市场会出现更多令人惊喜的产品。不过,购房者在置业时与其关注得房率数字,不如关注空间使用感和设计的合理性。而对于房企而言,在政策频繁调整期,让项目以尽可能快的速度上市才能把风险降到最低。同时,在高实用率项目集中入市的情况下,做出相对差异化且更高品质的产品成为赢得竞争的关键。

广州去年调整了计容新规。

从130%到150% 实得率不断突破

自金融城南方面粉厂地块首次试行“30%阳台”规定时,市场讨论热烈,但大多数观点认为该地块素质较好,规定是针对面粉厂地块的特殊性而“量身定制”,希望打造出市场标杆产品。但10月南沙又挂出两宗江景宅地,同样将半开敞空间比例提高到了30%,也就是实用率最高达到130%,跟南方面粉厂差不多了。

日前,广州市规划和自然资源局发布了2024NJY-3横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧地块项目的建筑工程设计方案审查及调整批后公示。地块是9月20日由招商蛇口以10.18亿元的价格拿下的。该宗地块是南沙首个出让的“超新规”住宅用地,项目分为2个组团,容积率2.5。招商蛇口规划建设7栋塔楼,采用围合式布局。宗地的规划设计条件指出:鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。其中,“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面,“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。如果将阳台和露台指标用满,再加上飘窗等赠送面积,理论上项目的得房率将超过150%。

横沥岛项目的面世,意味着广州自去年调整计容新规以来,项目得房率已经连创五个新高:从荔湾保利花语和岸超100%的实用率,到番禺隽樾府超110%,到天河越秀观樾约120%,到天河南方面粉厂地块约130%,再到南沙横沥岛地块150%。

新规产品具有高得房率。

目前常说的“新规产品”,是指2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》中,提到阳台占比最大能做到20%。所以从去年年底到今年上市的新项目,实用率大多能做到110%、120%,和以往设计的实用率80%、90%的房子相比,空间使用率已大大提升。可以看到,实用率从110%提升到130%,用了几乎一年,但从130%提升到150%,用了不到两个月。广州房子的进化速度越来越快了。

更值得关注的是,上周南沙上架了位于明珠湾区横沥岛的2024NJY-7地块和位于榄核镇的2024NJY-8地块,两宗宅地均为保障型商品房用地。这两宗地块不仅在挂牌的同时,已敲定未来入市售价,分别是1.68万元/平方米和1.55万元/平方米,而且新规中提到,鼓励地块采用“大阳台”设计,阳台占比可以达到25%,这些参数和南沙招商横沥项目、白云越秀怡新路项目是一样的。这也意味着保障型商品房的实用率,将看齐市场的新规户型,使用率有望突破120%。对此,业内人士认为,广州对于保障性住房的追求,已不再满足于加大供应、控制售价等基础措施,而开始着手优化产品力、户型等高层级需求,未来广州新的宅地使用率大概率都会接近或高于120%这个水平。

土地出让条件持续优化 本周土拍影响市场预期

尽管10月的广州楼市成交热度较高,根据广州市住房和城乡建设局公布的数据,新政实施以来(9月30日至10月21日),广州房地产市场成交量明显增加,全市一手住宅认购量超7000套,比9月全月网签量增长48.7%。但土地市场却没有呈现出同样的热度。

自9月29日广州发布全面放开限购政策以来,已有11宗涉宅地延期或终止出让,其中3宗终止,8宗延期。可以看到,在10月最后两天要竞拍的包括三宗琶洲南地块、越秀区广州大道中地块、荔湾河柳街地块等不少地段优越、市场关注度非常高的地块。10月最后一周的土拍市场也变得相当关键,对于市场热度的持续和预期都有不小的影响。

业内人士表示,有些地块延期可能是为了进一步优化出让条件,提升地块吸引力。事实上,地块出让条件已经对房企拿地产生了不小的影响。在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下,土地市场成交规模也持续缩量。放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目,提高地块和产品性价比,既顺应了市场的住房改善需求,又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性,进而稳土拍。

对于地块而言,新规当然是十足的利好。但对于之后要出让的其他地块而言,新规适用的不确定性也会给市场带来疑虑。目前,市场期待能够对新规适用条件进行解读或者出台专门的规范文件,提高土地市场的确定性。可以看到,近两年广州土地市场上新推地块条件不断优化,尤其是在计容新规之后,各种超高赠送面积的产品面世。对于房企而言,也面临着新的挑战:新项目还没入市,就已被周边新地块产品条件超越,产品设计甚至已显落后。在这种情况下,非常容易打乱楼盘的推售规划,不仅未来去化承压,价格也同样受到影响。在土拍市场上,也容易让房企倾向等待更优质的地块和更优越的条件。

这也反映出当前房地产行业的变化之快。政策不断调整,市场震荡,留给每个项目的窗口期都很短。这也是为什么目前头部房企开盘速度进一步提升,拿地即开工,首开周期压缩到三个月内的情况比比皆是。面对不确定的外部环境,唯有以时间换空间,让项目以尽可能快的速度上市,才能把风险降到最低。

置业建议

关注得房率不如关注空间体验感

近年来,房地产市场供需关系发生重大变化,行业产品竞争日趋激烈,各房企都在主动进行产品迭代升级,提升公区、会所、精装、服务四个维度,聚焦市场改善需求提高产品品质。同时,2023年下半年以来,越来越多的城市开始不断提高“得房率”:同样产权面积下,通过减少公摊、增加赠送面积,提升项目的实得面积。

以广州来看,一方面,在套内空间,放宽阳台面积和飘窗进深限制,提高实得率。以单套产权建筑面积120平方米的户型计算,阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面,在公共空间,通过减少公摊面积,将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容,进而提高套内空间的得房率。

对购房者而言,计容规范放宽、四代宅项目入市,产品品质和实得率得到明显提升,新盘项目单位实得面积的性价比会更高。跟以前花一样的钱,或更少的钱,能买到更大更实用的房子,住得更舒适,自然是好事。不过,产品迭代更新速度加快,也容易让人产生选择困难症:130%之后还有150%,是否要等得房率更高的项目?

灵动空间更多。

对此,有房企负责人表示,目前购房者除了看产品,更看重价差和性价比。相同地段,如果价差比较大,不会有人为了多几平方米的空间,而增加购置成本。得房率毕竟只是一个数字,建议购房者还是需要到样板房多体验一下真实的空间感,赠送空间设计是否合理实用,留意样板间有没有隐藏、美化的障眼法。此外,套内实用率提高,套外的电井、电梯、楼梯、过道、大堂等空间,就容易相应地“缩减”,这也会使得部分产品公配空间让人感到压抑,这些都是需要留意的地方。

此外,从市场层面来看,在目前的市场环境下,得房率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下,对上一代产品和存量房市场并不友好,上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力,也将影响置换链条的打通效果。对于需要卖房置换的购房者而言,也需要及时把握市场行情,合理定价。

对于房企而言,随着高得房率项目的集中入市,不可避免将导致产品同质化问题加剧。克而瑞研究中心相关负责人表示,回到同一起跑线之后,房企仍需直面产品竞争。未来应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫,做出相对差异化且更高品质的产品。

文、图:广州日报全媒体记者 刘丽琴

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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日前,国务院办公厅印发《关于进一步加大稳就业政策支持力度的通知》,从7个方面提出政策举措,着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期,推动经济高质量发展。

2025-07-11 14:28

日前,国务院办公厅印发《关于健全“高效办成一件事”重点事项常态化推进机制的意见》(以下简称《意见》),对进一步优化政务服务、提升行政效能,健全常态化推进机制作出部署。

2025-07-10 10:12

近期,有不少消费者反映,自己吐槽某商品不好用的差评帖,莫名其妙就消失了。与此同时,好多直播电商平台的差评区里,充斥的竟然都是各种好评。

2025-07-10 10:12

为加强直播电商监管,综合整治“内卷式”竞争,保护广大消费者和经营者合法权益,近期,国家市场监督管理总局公布了一批直播电商领域典型案例。其中,海南聚广众达电子商务咨询有限公司虚构履历卖课被罚200万元。

2025-07-10 10:11

2025年,浙江省部署开展“屏幕中的形式主义”专项整治行动,推动全省公务政务活动中的视频、PPT“减量、减费、减负”。

2025-07-10 10:11
文旅宣传勿简单“抄作业”

近年来,“想你的风又吹到了××”一度成为各地景区跟风模仿的文创标语,如今已泛滥到让公众为之厌倦,甚至衍生出“想你的风别吹了”等网络热梗。

2025-07-10 10:12
19:32 阳光在线,雷雨出没,广州离35℃高温不远了

名义上是副热带高压在加强,实际上副高还不是那么霸道,天气还没那么稳定,所以今天广州又下了一场雷雨,越秀、天河、海珠等区发布了雷雨大风预警或暴雨预警,广州市曾一度启动了气象灾害(雷雨大风)Ⅳ级应急响应,随后从12日17时36分起解除应急响应。未来三天阳光在线时间渐渐增加,雷雨仍有可能随机出没。

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16:56 跟着小林漫画游荔湾!三条精品路线探秘西关烟火

广州荔湾又有新玩法啦!7月11日,“荔湾温度”小林漫画荔湾展在有“岭南建筑艺术明珠”之称的陈家祠东广场正式开启,现场发布了三条超有料的“跟着小林漫画游荔湾”精品旅游线路。

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04:16 广州纺织机械厂旧址蝶变为T.I.T创意园
广州纺织机械厂旧址蝶变为T.I.T创意园

登上爱范儿未来社屋顶的小平台,地面和墙体上橙白相间的斑马纹延伸开去,将视线引向远处高耸的广州塔。

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04:16 番禺区推动新光快速路沿线品质持续提升 新颜迎全运
番禺区推动新光快速路沿线品质持续提升 新颜迎全运

​近日,随着厦滘立交、汉溪立交、金山立交三条匝线行车道品质提升工程陆续完成,新光快速路在打造广州特色“最美进城大道”上初见成效。

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04:16 电动车管理规定实施后 内环路闯限行的“电鸡”少了
电动车管理规定实施后 内环路闯限行的“电鸡”少了

昨日,广州交警在内环路设置多个电动自行车整治点,严查闯限行等交通违法行为。记者从交警部门获悉,自《广州市电动自行车管理规定》实施以来,闯限行进入内环路的电动自行车数量呈下降趋势。

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17:26 新规实施以来 广州内环路闯限行“电鸡”呈下降趋势
新规实施以来 广州内环路闯限行“电鸡”呈下降趋势

​7月11日,广州交警在内环路设置多个电动自行车整治点,严查闯限行等交通违法行为。记者从交警部门获悉,自《广州市电动自行车管理规定》实施以来,闯限行进入内环路的电动自行车数量呈下降趋势。

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17:17 今明广州局部暴雨,13日起天气又趋炎热

7月11日,市防汛防旱防风总指挥部办公室与市气象局、省水文局广州水文分局对我市的气象水文情况进行了会商。会商结论意见指出,预计,受“丹娜丝”残涡和西南季风影响,11日我市有大雨局部暴雨,12日有中雨局部大雨;13日起,受副热带高压环流控制影响,降雨减弱,天气又趋炎热,以高温伴雷雨天气为主。

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