顺应10月市场回暖的热潮，近期广州楼市又有不少新项目亮相，自去年至今，《广州市建筑工程容积率计算办法》新规颁布以来，项目得房率已经连创五个新高。同时，从土地拍卖市场和批后公示的规划方案来看，广州房子的实用率上限越来越高，进化速度越来越快。在新项目明显有“后发优势”的情况下，对市场将产生怎样的影响，购房者又该选择怎样的置业策略？对此，业内人士表示，广州楼市产品迭代加快对目前想置业的购房者而言是好事，相信未来市场会出现更多令人惊喜的产品。不过，购房者在置业时与其关注得房率数字，不如关注空间使用感和设计的合理性。而对于房企而言，在政策频繁调整期，让项目以尽可能快的速度上市才能把风险降到最低。同时，在高实用率项目集中入市的情况下，做出相对差异化且更高品质的产品成为赢得竞争的关键。
广州去年调整了计容新规。
从130%到150% 实得率不断突破
自金融城南方面粉厂地块首次试行“30%阳台”规定时，市场讨论热烈，但大多数观点认为该地块素质较好，规定是针对面粉厂地块的特殊性而“量身定制”，希望打造出市场标杆产品。但10月南沙又挂出两宗江景宅地，同样将半开敞空间比例提高到了30%，也就是实用率最高达到130%，跟南方面粉厂差不多了。
日前，广州市规划和自然资源局发布了2024NJY-3横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧地块项目的建筑工程设计方案审查及调整批后公示。地块是9月20日由招商蛇口以10.18亿元的价格拿下的。该宗地块是南沙首个出让的“超新规”住宅用地，项目分为2个组团，容积率2.5。招商蛇口规划建设7栋塔楼，采用围合式布局。宗地的规划设计条件指出：鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。其中，“大阳台”不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。如果将阳台和露台指标用满，再加上飘窗等赠送面积，理论上项目的得房率将超过150%。
横沥岛项目的面世，意味着广州自去年调整计容新规以来，项目得房率已经连创五个新高：从荔湾保利花语和岸超100%的实用率，到番禺隽樾府超110%，到天河越秀观樾约120%，到天河南方面粉厂地块约130%，再到南沙横沥岛地块150%。
新规产品具有高得房率。
目前常说的“新规产品”，是指2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》中，提到阳台占比最大能做到20%。所以从去年年底到今年上市的新项目，实用率大多能做到110%、120%，和以往设计的实用率80%、90%的房子相比，空间使用率已大大提升。可以看到，实用率从110%提升到130%，用了几乎一年，但从130%提升到150%，用了不到两个月。广州房子的进化速度越来越快了。
更值得关注的是，上周南沙上架了位于明珠湾区横沥岛的2024NJY-7地块和位于榄核镇的2024NJY-8地块，两宗宅地均为保障型商品房用地。这两宗地块不仅在挂牌的同时，已敲定未来入市售价，分别是1.68万元/平方米和1.55万元/平方米，而且新规中提到，鼓励地块采用“大阳台”设计，阳台占比可以达到25%，这些参数和南沙招商横沥项目、白云越秀怡新路项目是一样的。这也意味着保障型商品房的实用率，将看齐市场的新规户型，使用率有望突破120%。对此，业内人士认为，广州对于保障性住房的追求，已不再满足于加大供应、控制售价等基础措施，而开始着手优化产品力、户型等高层级需求，未来广州新的宅地使用率大概率都会接近或高于120%这个水平。
土地出让条件持续优化 本周土拍影响市场预期
尽管10月的广州楼市成交热度较高，根据广州市住房和城乡建设局公布的数据，新政实施以来（9月30日至10月21日），广州房地产市场成交量明显增加，全市一手住宅认购量超7000套，比9月全月网签量增长48.7%。但土地市场却没有呈现出同样的热度。
自9月29日广州发布全面放开限购政策以来，已有11宗涉宅地延期或终止出让，其中3宗终止，8宗延期。可以看到，在10月最后两天要竞拍的包括三宗琶洲南地块、越秀区广州大道中地块、荔湾河柳街地块等不少地段优越、市场关注度非常高的地块。10月最后一周的土拍市场也变得相当关键，对于市场热度的持续和预期都有不小的影响。
业内人士表示，有些地块延期可能是为了进一步优化出让条件，提升地块吸引力。事实上，地块出让条件已经对房企拿地产生了不小的影响。在房地产市场供需关系发生重大变化的行业背景下，土地市场成交规模也持续缩量。放宽计容规范限制、允许开发四代宅项目，提高地块和产品性价比，既顺应了市场的住房改善需求，又能在一定程度上提高房企投资拿地的积极性，进而稳土拍。
对于地块而言，新规当然是十足的利好。但对于之后要出让的其他地块而言，新规适用的不确定性也会给市场带来疑虑。目前，市场期待能够对新规适用条件进行解读或者出台专门的规范文件，提高土地市场的确定性。可以看到，近两年广州土地市场上新推地块条件不断优化，尤其是在计容新规之后，各种超高赠送面积的产品面世。对于房企而言，也面临着新的挑战：新项目还没入市，就已被周边新地块产品条件超越，产品设计甚至已显落后。在这种情况下，非常容易打乱楼盘的推售规划，不仅未来去化承压，价格也同样受到影响。在土拍市场上，也容易让房企倾向等待更优质的地块和更优越的条件。
这也反映出当前房地产行业的变化之快。政策不断调整，市场震荡，留给每个项目的窗口期都很短。这也是为什么目前头部房企开盘速度进一步提升，拿地即开工，首开周期压缩到三个月内的情况比比皆是。面对不确定的外部环境，唯有以时间换空间，让项目以尽可能快的速度上市，才能把风险降到最低。
置业建议
关注得房率不如关注空间体验感
近年来，房地产市场供需关系发生重大变化，行业产品竞争日趋激烈，各房企都在主动进行产品迭代升级，提升公区、会所、精装、服务四个维度，聚焦市场改善需求提高产品品质。同时，2023年下半年以来，越来越多的城市开始不断提高“得房率”：同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积。
以广州来看，一方面，在套内空间，放宽阳台面积和飘窗进深限制，提高实得率。以单套产权建筑面积120平方米的户型计算，阳台和飘窗面积计容标准的放宽可以增加实得面积约5-7平方米。另一方面，在公共空间，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容，进而提高套内空间的得房率。
对购房者而言，计容规范放宽、四代宅项目入市，产品品质和实得率得到明显提升，新盘项目单位实得面积的性价比会更高。跟以前花一样的钱，或更少的钱，能买到更大更实用的房子，住得更舒适，自然是好事。不过，产品迭代更新速度加快，也容易让人产生选择困难症：130%之后还有150%，是否要等得房率更高的项目？
灵动空间更多。
对此，有房企负责人表示，目前购房者除了看产品，更看重价差和性价比。相同地段，如果价差比较大，不会有人为了多几平方米的空间，而增加购置成本。得房率毕竟只是一个数字，建议购房者还是需要到样板房多体验一下真实的空间感，赠送空间设计是否合理实用，留意样板间有没有隐藏、美化的障眼法。此外，套内实用率提高，套外的电井、电梯、楼梯、过道、大堂等空间，就容易相应地“缩减”，这也会使得部分产品公配空间让人感到压抑，这些都是需要留意的地方。
此外，从市场层面来看，在目前的市场环境下，得房率和产品性价比的提升有利于刺激改善置换需求。但在代际优势下，对上一代产品和存量房市场并不友好，上一代库存产品和存量二手房的去化将面临更大压力，也将影响置换链条的打通效果。对于需要卖房置换的购房者而言，也需要及时把握市场行情，合理定价。
对于房企而言，随着高得房率项目的集中入市，不可避免将导致产品同质化问题加剧。克而瑞研究中心相关负责人表示，回到同一起跑线之后，房企仍需直面产品竞争。未来应更多地在项目定位、户型配比、产品品质以及交付品质上下功夫，做出相对差异化且更高品质的产品。
文、图：广州日报全媒体记者 刘丽琴
