对城市发展来说，持续深化改革，有效盘活存量资产，让存量资产和新增投资形成良性循环，是回应经济“升级”需求的必修课。广州基础设施投资大、存量资产多，如何“盘活”？
答案是引入“活水”——REITs（不动产投资信托基金）。
4月3日，广州市首例园区基础设施REITs项目——易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“广州开发区高新产业园REIT项目”）正式获得中国证监会准予注册的批复，拟募集资金金额约20亿元。
这是继全国首批试点项目之一广河高速REIT项目和全国第二批试点项目中广东省唯一的华夏越秀高速REITs项目后，广州获批的又一个REITs试点项目。前两个项目，广州融资总额达112亿元，在全国各省市中位居第二。
启动早、规模大、项目优，一座REITs产业发展高地正在崛起，吸引着社会资本投入广州基础设施建设，促进产业融合与创新，推动产业转型升级。
项目资产位于广州科学城核心区域 估值总价超20亿元
据悉，广州开发区高新产业园REIT项目的底层资产包括创新基地、创新大厦园区和创意大厦园区，均位于广州开发区科学城核心区域，总面积约27万平方米，是广州开发区整合科技创新服务资源、推动创新创业、构筑科技创新体系的关键园区，吸引了生物医药、信息技术、新能源新材料等新兴领域的众多初创企业入驻。
广州开发区高新产业园REIT项目的底层资产均位于广州开发区科学城核心区域。
项目估值总价20.17亿元，其中创新基地估值5.83亿元，创意大厦园区估值7.18亿元，创新大厦园区估值7.16亿元。
该项目的基金管理人、计划管理人为易方达基金管理有限公司，原始权益人为广州开发区控股集团有限公司，外部管理机构为广州凯云发展股份有限公司。
其中，广州开发区控股集团有限公司是广州开发区资产规模最大、经营实力较强的国有资本运营实体。“广开控股集团持有的主要产业园资产超250万平方米，未来可借由基础设施公募REITs平台滚动上市，未来原始权益人可扩募资产丰富。”集团相关负责人向记者透露。
基金发行后，广开控股集团将持有本基础设施REIT全部份额的35%。广州开发区高新产业园REIT项目预计回笼资金约11.43亿元，其中11亿元拟用于新投资项目，包括投向粤港澳大湾区生物安全创新港项目、广州知识城国际创新驱动中心项目，助力推动广州开发区及粤港澳大湾区高质量发展。
广州REITs试点前景如何？
聚焦提升产业发展环境 存量园区资产盘活成金融产品
广州开发区高新产业园REIT项目，是继广河高速REIT项目、华夏越秀高速REITs项目后广州又一获批项目。实际上，早在国家正式提出开展试点工作前，广州便已主动作为抢抓先机，开展研究和准备工作。这也是广河高速REIT项目能喝下“头啖汤”的原因之一。
广州市发展改革委相关负责人接受广州日报记者采访表示，REITs项目对盘活产业等基础设施具有重要意义，能改变传统的产业等基础设施资金投入大、回报周期长、融资渠道窄等特点，实现了投融资、建设、运营、退出的闭环，帮助大量长期沉淀资产变现。“如广河REIT募集91.14亿元，广交投集团资产负债率从68%降至63%，增加融资空间超过200亿元用于再投资。”
该负责人介绍，广州开发区高新产业园REIT项目把缺乏流动性的存量产业园区资产转化为流动性强的金融产品，将为产业园区和项目建设提供资本支持，推进金融创新与产业创新深度融合，通过持续投入建设高质量的产业园区，提升产业发展环境。
该负责人透露，广州已建立基础设施领域REITs试点项目储备机制，目前已梳理形成多批次储备和意向项目上报国家和省，项目数量、规模居全省前列。
聚焦改善投资营商环境 融资创新开拓投资新渠道
对广大投资人来说，REITs意味着什么？
“REITs作为金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点。基础设施REITs单份价格低，交易更为便利，开拓社会公众投资基础设施的新渠道。”市发展改革委相关负责人表示。
易方达相关负责人介绍，REITs基金的收益来源主要有两块，一是不动产增值，二是分红。作为REITs基金的底层资产，运营良好的产业园可以让投资人不仅享受到土地增值带来的收益，还能获得每年园区租金的分红收益。
该负责人认为，广州开发区高新产业园REIT项目的发行及未来扩募，一方面搭建起广州市产业园区新的资本运作平台，活跃广州资本市场，为投资者提供优质的金融产品；另一方面，也将让更多来自全国的投资机构加深对广州的理解，认识广州开发区、认识广州科学城。“这也有助于吸引资本市场投资广州，助推改善广州投资营商环境，提振投资者信心，促进广州实体经济发展。”
聚焦改进企业运营管理 助推“产业第一、制造业立市”
“REITs作为上市资产有严格的信息披露机制。”该负责人表示，广州开发区高新产业园REIT项目上市后，将有助于企业降低成本、提高效率、改进经营，强化公司治理和经营管理。
通过借力资本市场，企业一方面可通过盘活基础设施资产，提升直接融资比重，低杠杆率，优化公司治理；另一方面，通过实现规模化、集约化和专业化运营向“轻资产”转型，引入更市场化、专业化的资源、力量助力园区经营发展，提供更契合产业发展诉求的产业发展载体和平台，吸引更多优质的产业投资和入驻、集聚，以良性循环助推广州“产业第一、制造业立市”重大战略部署贯彻实施。
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什么是REITs？
REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。这种产品是实现不动产证券化的重要手段，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。
2020年，我国正式在基础设施领域启动公募REITs试点工作，通过以基础设施固定资产为基础，由证券和金融机构参与组织公募基金，涵盖高速公路、产业园、仓储物流园、数据中心等多个重点行业。
REITs试点有利于产业、基础设施通过盘活存量资产获得再投资资金，促进融资项目运营升级，同时有助于优化投融资结构，为居民提供新的投资产品和投资渠道，为政府提供已投资金有效退出渠道，达到城市重大基础设施建设投资的良性循环。
文/广州日报全媒体记者 方晴 通讯员 穗发宣
图/受访者提供
