近期，在一手房交易相对平淡的背景下，公寓交投活跃度提升引发关注。在热门地段公寓租金收益率极具吸引力的同时，该类产品交易成本高、流动性较弱的不足也同样明显。对此，业内人士提醒，公寓一般无法落户，因此有教育等需求的自住需求要特别注意。此外，当前市面上仍有使用权公寓在售，该类产品无产权，后续可能有法律风险。
公寓交投较活跃 成交量连续上涨
根据广州中原发展研究院近日发布的8月广州楼市数据，一手公寓成交套数为1615套，环比大涨126%。即使去除白云区万科云都荟总计840套公寓的大宗交易数据之后，也同样录得了超过8.5%的环比增幅，环比及同比交易连续两个月上涨，成交较活跃。
有中介业内人士告诉记者，公寓类产品总价低、潜在的租金收益率高，正好契合了当前房价上涨预期偏弱，大家普遍关注租金收益的心理。“同一个项目的住宅和公寓产品，价差非常明显，但租金的差异远远没有这么大。”该中介人士表示。
热门地段租金收益率可高达6%
克而瑞数据显示，在以十年为周期的长期价格看，广州的一手公寓价格涨幅为115%，截至2023年年底均价为32015元/平方米。整体上看，公寓在租赁价格上的表现好于住宅。根据克而瑞公布的8月租赁数据，相较2023年同期，分散式公寓的租赁价格上涨7.4%，好于个人租赁的-17.51%及集中式公寓的-0.43%。
从租金回报率的角度看，上述中介人士透露目前市场上租金表现较为优异的公寓产品租金回报率可以达到5%以上。长隆万博片区租金回报率超过6%。可以达到类似水平的还有天河智慧城等新兴产业区的优质项目。珠江新城和琶洲高端商务区公寓产品租金回报率平均在4%~5%之间。该中介人士同时提醒，公寓租金回报与其运营水平有极大关系，即使同一区位，差距也可以达到2~3个百分点。
投资提醒
不享受落户权益 要规避使用权公寓
克而瑞分析指出，自住型买家购买公寓类产品，要特别注意其并不享受落户权益，因此无法满足子女教育等需求。同时由于二手交易税费高，会给未来置换带来难度。
此外，对于市场上存在的部分使用权公寓则建议尽量规避。广东正大联合律师事务所何凯律师提醒，这类产品许多购买者以为买的是产权，但实际上是一份长期租约。其风险在于当前我国法律所规定的长期租约最长时限为20年。“20年后租赁关系不受保护，甚至当时签约的开发商都不再存续，给公寓的正常使用带来不确定性。”
广州日报全媒体记者 龙乐乐
