一向被视为地产重要营销节点的“金九银十”进程已近半。不过，就在十一黄金周前夕，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，业内预计，随着居民按揭负担的减轻，有利于释放消费活力，进一步激发改善置换的需求，房企融资也将从中受惠，为“金九银十”增添新动能。
值得一提的是，在“好房子”成为行业新标准和供应热点的情况下，“金九银十”期间市场也涌现出不少设计有亮点的项目，尽管市场依然在筑底的过程中波动，但对于有置业需求的购房者而言，仍可以在这个假期多看看新产品，关注心仪项目的动态和价格走向，适时做出置业决策。
优质地块陆续上市 为“金九银十”带来热点话题
作为房地产行业传统旺季，从目前的市场成交数据来看，今年“金九”广州楼市整体的积极性和活跃度都略显不足。CRIC数据显示，2024年9月上半个月，30个重点城市总计成交295万平方米，较8月同期下降6%，较去年同期下降18%。而在2020年、2021年、2023年三年间的9-10月中，广州商品住宅整体成交规模可圈可点，在2020年更是突破2万套，为近五年同时期最高。
除了市场持续调整行情的影响，新增供应减少也是影响“金九”成色的重要原因。克而瑞的数据监测显示，受多重因素的影响，在今年9月前夕，房企周度获取预售证的规模不超10万㎡，而去年同时期的周度取证规模在20万㎡以上。尽管取证项目有所减少，但随着营销节点的陆续到来，新一轮购房优惠仍在逐一释放，“一口价”、专享折扣、赠送礼品、物业费等优惠营造的“以价换量”氛围逐渐浓厚，加之9月底的一周，不断有优质地块陆续上市，也将会为“金九银十”带来更多的热点话题，有利于进一步吸引购房者入市。
从市场新增供应来看，据不完全统计，9—10月全市预计有13个新盘入市，以外围区项目为主，共有9个，其中南沙区占据4个；中心四区有3个，海珠区占据2个。
值得一提的是，8月前半月，黄埔区以770套、全市30%的供应占比，撑起广州新房市场半边天，成为11区中的供应大户。“金九银十”期间，黄埔区将有3个旧改项目面世，其中两个项目位于旧黄埔板块，一个位于科学城板块。体量较大的包括总建筑面积高达220万㎡的中建玖合·未来方洲，其首开的文元组团规划9栋住宅，主推79-142㎡的超高使用率户型。而近期享受不限购利好的南沙，则预计有4个新项目将面世。
值得关注的是，虽然整体新增货量较往年有所减少，但新设计产品更多。随着更多热门板块首现按计容新规设计的住宅产品，市场上使用率超100%的新规产品选择也更多。对于新产品而言，面积大型化、产品改善化的趋势也更加明显。即使是中小面积户型，也因超高使用率，七八十平方米可以做到三到四房，实现一步到位的居住改善。
市场分化更明显 刚改与高端产品成交热度高
可以看到，在市场供应格局发生变化之时，置业需求也在不断变化。从当前成交行情来看，房地产市场的分化特征越来越明显。
优质刚改产品成交热度较高。
根据合富研究院统计的6月以来广州部分热点项目（单周成交＞15套、单月成交＞40套）成交数据来看，成交热度显著聚拢在两种产品上，一种是符合高端客户需求的优质产品，另一种是超过刚需刚改买家预期的产品。从区域来看，2024年以来，广州楼市成交进一步向中心区靠拢，中心区成交比重已超30%。买家尤其热衷购买中心区物业。从总价的角度看，广州近期总价千万元以上物业成交更为稳健，其周均去化速度已经与其它总价分类物业持平。这也体现了买家对优质核心资产的信心。
买家对广州市场的优质核心资产信心较稳。
从户型面积来看，成交户型结构的改善特征更加明显，多居室产品需求持续升温。三房产品仍然是成交主力，成交套数占比为56.1%，较去年低点微增0.3个百分点；四房产品保持快速增长趋势，成交套数占比较2022年继续提升3.2个百分点至26.2%；五房及以上房型的产品成交占比增长0.3个百分点。其中，一线城市由刚需面积段向刚改面积段跃迁的趋势明显，90-110㎡面积段产品成交占比提升2.4个百分点至40.6%。
高端产品需求也比较强劲，也从侧面印证了改善需求对市场的支撑作用。数据显示，北京和广州3000万元以上住宅产品成交套数均同比增长，增幅分别为59.5%和79.8%。相较于整体市场而言，除深圳以外，北京、上海和广州高端产品成交明显好于整体水平。
置业建议
留意买入信号：以价换量后成交量持续放大
从国家统计局发布的1-8月份房地产开发投资与销售数据可见，当前供求两端依然处于调整的过程中，随着系列重磅金融政策的出台，超预期的政策力度明显改善了市场预期。
合富研究院的相关负责人表示，目前，购房者决策非常理性，在一个项目各方面条件都不俗的同时，还需要价格符合大多数买家预期，成交才会明显走高。符合高端客户需求的优质产品，往往地处城市核心高地、拥有稀缺景观等，“不可替代性”足够强。此外，部分项目在价格、配套、产品力各方面超出刚需刚改买家预期，同样能获得不错的市场成交热度。对于超出刚需刚改买家预期的项目而言，需要重点关注其成交情况。如果板块、项目能实现有效的以价换量，并且成交量的放大能持续一段时间，那说明市场“寻找”到价格“共识”，就形成了很好的买入时机。
广州中原地产项目部总经理黄韬表示，传统的“金九银十”概念已经不再符合市场的实际表现。近段时间的楼价走势则显示，楼市仍在筑底阶段波动。最新的房地产金融政策会对市场预期有一定提振作用，但购房者的决策仍取决于其对购房成本和收益的比较预期，就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前四个一线城市开启了历史上最为宽松的购房周期。央行此次政策，覆盖了存量房贷和新购房需求，覆盖面广，优惠力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。在持续性的宽松政策下，市场行情有进一步提振的趋势。
从目前各商业零售价格和资产价格等角度看，都需要更为宽松的货币金融政策做支撑，所以LPR下调是时间的问题，或在四季度有所体现。也有助于进一步降低房贷方面的成本，进一步促进房地产市场的回暖和健康发展。
文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴
