随着年底多个新规产品的入市和亮相，广州住宅市场新一轮产品更新迭代的趋势也更加明晰。自广州建筑容积率计算新规实施后，广州住宅产品的整体使用率已有了很大的提升。从成交来看，高使用率只是热销原因之一，地段区位和产品定位仍是影响购房者选择的关键。而根据2025年房地产市场将着力改善供给，对商品房建设要控增量、优存量、提质量，大力建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的要求，预计提升产品力，围绕性价比升级的产品迭代进程还会进一步加速。
新规产品不断提升使用率
近日，位于南沙横沥岛的新盘招商林屿境正式亮相，根据项目地块的出让和规划要求，鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。其中，阳台不超过套内建面的25%计一半计容建面，“空中花园”不超过套内建面的40%不计入产权面积。这个被称为“第四代住宅”的项目通过“大阳台”与“空中花园”设计，达到“户户有花园、家家有庭院”的特色。
采用“大阳台”设计，每户可设计一个或多个户属空中花园。
事实上，自去年允许扩大阳台与飘窗面积的容积率新规出台之后，广州的户型设计迎来了新一轮的更新迭代。当时，新规明确表示，阳台占套内面积比例由之前的15%增加到20%，飘窗深度从原来的60cm增加到80cm。
而到了今年8月，南方面粉厂地块挂拍，阳台占比从20%变到30%。据不完全统计，目前广州多区已放出阳台占比约25%~30%的10宗宅地。
从已放出的10个项目来看，六宗位于南沙，其中三宗是安置房，其他则是天河两宗，白云、黄埔各一宗。其中，位于南沙的招商林屿境与位于白云的越秀云悦已经入市，市场热度反响不错，越秀云悦更是开盘售罄。天河区南方面粉厂地块和绢麻厂地块关注度也相当高。
使用率提升对于购房者而言，提高了性价比。原先100㎡的产品只能做到三房的户型，使用率提升后则可以做到四房乃至五房，对改善户型或高端豪宅而言，使用率的提高，未来广州的大面积户型将成为更多人触手可及的存在。同时，还可推动开发商在户型设计上创新和突破，实现产品的升级迭代，打造户型布局更合理、功能区域更多样化、体验感更舒适的居住产品。而空中花园、公共绿化平台等新元素的融入，将为居住空间带来更多的户外空间和绿色景观，提升居住品质。
更丰富的户外空间提升居住品质。
高使用率只是加分项 性价比成市场选择关键
从目前市场高产品力项目来看，“超100%使用率+大阳台+全南向+可变大方厅+270°飘窗主卧”成了新标配。从近期成交来看，一些高使用率的新盘，也成为市场的热点。不过，纵观今年的成交情况，克而瑞的统计数据显示，前10月广州共有39个全新项目入市，多数是新规发布后的高使用率项目，商品住宅成交套数TOP20排行榜上，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余户型均为新规之前的项目。去化率较高的项目要么是周边配套完善、生活氛围成熟，要么是居住舒适度高，有自然资源景观加持，高使用率户型只是它们的热销原因之一。
不少业内人士认为，即使是高使用率产品，成交热度同样需看具体区位和产品定位。一个项目热销更多的是地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素综合的结果。
当下新产品的升级，也正是围绕“性价比”展开的。比拼的是能否在同等价位中，做到人无我有，人有我优。同时，市场还出现越级配置的趋势，刚需盘对标改善盘，改善盘对标豪宅盘，不再局限于同档次的竞品。精装配置升级的趋势越来越明显，在成交均价大致持平的情况下，大家纷纷提高装修标准，力求做出比周边竞品更好的配置。
精装配置升级的趋势越来越明显。
产品设计新趋势 软硬件同步提升
近日，中心区几宗新出让地块的控规图批后公示显示，户型面积多是70~140平方米左右的刚需、刚改产品。显然针对的是近期成交的主力人群。随着契税、交易税费等新政的出台，90平方米和140平方米两个缴费标准面积段将成为市场户型设计的新标准。预计2025年市场新增供应中，中小户型的新房仍将是市场的主流产品，刚需刚改购房者仍然是市场的主要需求群体。
从今年新出让地块的规划要求来看，接下来的楼市新增供应仍将持续进行户型的快速迭代升级，在高使用率的基础上，市场的产品创新也更值得期待。
可以看到，自住建部提出“好房子”以来，已经有十余家房企发布了自己的好房子战略，基于各自的优势输出对好房子的理解。在新的政策、新的环境、新的客户背景下，房企对产品迭代也有新的思考与方向。比如，保利表示，好房子应在“安全、舒适、绿色、智慧”基础之上延展出“好产品、好服务、好生活”三个部分，打造“智慧宅、未来宅、健康宅、低碳宅”。招商蛇口对于“好房子”的理解是“产品+服务”。产品力，是给到客户生活的空间；服务力则是通过物管平台，希望在生活中提供人文的关怀和温暖。
因此，从市场产品设计趋势来看，户型将越来越强调实用好用，这些都是硬件层面的提升，作为生活的场所，物理空间要真正发挥价值，关键还在于如何让居住其中的人的需求得到充分满足。如强调空间平权，照顾每个家庭成员的体验，承载丰富的生活场景。同时，随着科技进步和人们对居住环境的要求不断提高，智能化和绿色环保还在持续升级。越来越多的新房项目引入智能化系统，如智能家居、智能安防等，为购房者提供更加便捷、舒适的居住体验。同时，绿色环保材料的应用和节能技术的推广也将成为新房产品的重要特点，以满足购房者对健康、环保生活的追求。
文、图：广州日报全媒体记者 刘丽琴
