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2025年楼市前瞻:广州“好房子”升级迭代将加速

2024-12-25 10:22 来源:大洋网

2024年,“稳楼市”政策信号不断释放,市场信心持续增强。进入四季度以来,行业基本面呈现回暖态势。12月,中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”,为2025年的楼市定下了基调。

随着政策加力带动预期修复,明年楼市有望维持活跃,其中基本面优秀的一线城市将发挥市场标杆作用。在备受期待的增量政策方面,100万套城中村改造和危旧房改造、地方政府专项债用于收购存量商品房用作保障性住房等增量政策的不断落地,将为房地产市场释放更多新机遇。

稳价格

一线城市核心区行情被看好 广州多宗核心区地块成功出让

2024年的楼市,呈现出政策红利释放之下的回暖行情。从全年情况来看,根据国家统计局数据,2024年1~11月,全国商品住宅销售额同比降幅连续7个月收窄。中指院数据显示,其重点监控的百城新房销售面积自10月开始同比转增,结束16连跌。11月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长3%,同比增长约20%,较10月增幅扩大10个百分点,新房销售进一步改善。其中,又以一线城市的改善尤为明显。以广州为例,10月、11月的成交面积分别达到112.04万平方米和90.31万平方米,创出年内的第一和第二成交高峰。

随着交投氛围的活跃,楼市成交价格开始企稳。根据国家统计局最新发布的数据,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数连续两个月增加,而中指院数据显示,2024年1~11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%,较2023年同期扩大2.13个百分点。对于2025年的房价,中指院分析指出,预计明年上半年部分核心城市房价将呈现更为积极的变化。“一方面,随着支持政策的密集出台,居民房价预期明显改善。另一方面,随着房贷利率的持续下调,居民购房成本正逐步降低,目前大约在2.6%~2.8%之间,与租售比(2.1%左右)的差距正在逐步缩小。”

开源证券则以“中原报价指数”(该指数大于50%时,说明看涨经理人占比高于看跌经理人,房价上涨可能性相对大)作为参照在研报中表示,11月一线城市的中原报价指数均超50%,房价被业内看好。根据广州市2024年出让的土地情况来看,多宗位于金融城、琶洲、广州大道、天河智慧城等核心区地块的成功出让,预计将对明年的房价形成支撑。

释需求

城中村改造或带动住宅销售 广州房票“跨区通用”链路打通

在需求端,城中村改造被视作推动2025年实现市场持续性回暖的关键所在。10月17日,住建部等五部委在联合召开的新闻发布会上提出通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造,有利于为市场释放更多住房需求,消化存量商品房。在具体的拉动规模上,据克而瑞测算,参照此前2015年~2017年的棚改货币化安置效果,2017年全国开工609万套棚改,其中货币化安置约360万套,假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房,共计撬动3.1亿平方米的住宅销售。以此粗略推算,100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

业内人士指出,该政策特别利好改造规模比较大的珠三角地区。仅以广州为例,根据《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》,至2025年、2030年、2035年,广州分别规划累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里)、约230平方公里(含城中村改造120平方公里)、约300平方公里(含城中村改造155平方公里)。值得一提的是,作为首个发放“房票”的一线城市,2024年广州城中村改造的房票安置推进加速,首张“跨区房票”持有者成功网签标志着广州的房票“跨区通用”从发放到兑付的链路打通。此外,广东省首笔城中村改造专项借款2.5亿元用于购买安置房也已经落地广州,多项举措结合,将进一步加速城中村改造推进节奏。

除此之外,不少业内人士也建议加大力度提升市场活跃度,特别是针对符合条件的人才、多子女家庭等,带动购房需求释放。

优存量

商品房“收储”有望释放新机遇

政府“收储”存量房,是指由政府收购已建成的存量商品房,将其用作保障性住房,在为居民提供住房保障的同时降低房地产库存水平。自5月17日首次提出收购存量商品房用作保障房以来,相关政策不断升级,包括央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%、财政部亦表态支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房等。

根据中指研究院的最新数据,截至目前,全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告,超过30个城市落地首批房源征集细则,明确了商品房收储需满足的条件。其中,进展较快的城市包括重庆、郑州、福州等。11月18日,广州安居集团有限公司发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告,表示将在广州市行政区域内征集符合条件的存量商品房房源,面积须在90平方米以下。

明年,政策落地有望继续加速。据华泰证券统计,截至11月23日,落地审批贷款金额约435亿元,占3000亿保障性住房贷款总额的14.5%,可见在该项政策的具体实施过程中,仍然有房源定价等亟待细化解决之处。因此,存量商品房的收购,也被认为是2025年重要的政策增量所在。业内人士认为,收购时还注意要以需定购,进一步摸准市场需求,在需求较为确定的情况下,再去寻找项目。

提质量

配套、装标越级的“好房子”有望更多

在开发商层面上,2024年整体的现金流状况有所改善。据国家统计局数据,11月房企到位资金同比上升2.9%,较10月由降转升。这一方面有赖于销售回暖,另一方面则更是融资端房企融资协调机制不断落地的直接拉动。住建部数据显示,截至11月末,白名单项目贷款审批通过金额达到3.6万亿元,较截至10月16日的2.23万亿元提升明显。

可以预见,2025年白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色,但房企自身竞争力及造血能力的提升才是关键所在。以广州来看,随着年底多个新规产品入市和亮相,住宅市场新一轮产品升级迭代也在加速。广州住宅产品的整体使用率已从传统的80%逐步提升至超过100%,部分创新项目甚至达到了125%至130%。使用率提升提高了性价比,未来大面积户型将成为更多人可以触及的存在。开发商的市场新机会也在于户型设计上的创新和突破,打造户型布局更合理、功能区域更多样化、体验感更舒适的居住产品将让开发商获得更好的市场回报。随着市场出现越来越多配套、装标越级配置的情况,软硬件同步提升将成为新的产品打造趋势。

对此,克而瑞则建议针对居住升级和好房子消费需求趋势,提高住房供应质量,加大适销对路的好房子供应规模。地方政策可以调整计容规范和套型面积要求、多出让区域供应断档、居住消费升级、公建配套完善和城市界面友好区域地块,可以适当调容调规做到当年出让当年销售当年产生投资拉动效益等。

文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐、刘丽琴

[ 编辑: 王婉蕴 ]
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当前,我国外卖骑手人数已超1000万。穿行在城市大街小巷,“四季无休、三餐不定”是广大骑手的日常。一段时间以来,中央社会工作部、住房和城乡建设部等部门持续推进友好场景建设,为外卖骑手等新就业群体在工作和生活上提供便利和服务,帮助解决进门、停车、用餐、技能提升等问题。

2025-08-29 12:56

8月26日,《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》(以下简称《意见》)发布。《意见》提出,以科技、产业、消费、民生、治理、全球合作等领域为重点,深入实施“人工智能+”行动,涌现一批新基础设施、新技术体系、新产业生态、新就业岗位等,加快培育发展新质生产力,使全体人民共享人工智能发展成果。

2025-08-28 14:28

历经一千多个日与夜,南沙自贸片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区,如同破土而出、蓄势而上的种子,加快形成“枢纽带动、多点支撑、整体协同”的发展态势。

2025-08-28 14:28

近日,长深高速上一人因佩戴恐怖面具被网友拍下,引发热议。8月27日凌晨,杭州市公安局高速公路交通警察支队发布警情通报称,涉事男子当时只是从包里翻出之前购买的面具把玩,并未有意惊吓他人。

2025-08-28 14:28

“闲置楼”变“暖心家”、庙前西街跻身顶流商圈、十五运三大场馆周边整体焕新……媒体走访广州老城区发现:在越秀区,一幕幕创新实践正在悄然改变这个老区的面貌。

2025-08-28 14:29
19:59 打卡“全运乞巧”体验站!文体融合点亮城市新活力
打卡“全运乞巧”体验站!文体融合点亮城市新活力

近日,“七夕天河 激情全运”2025广州乞巧·七夕节非遗活动周拉开帷幕。这场一年一度的文化盛会持续7天,除了展示“摆七娘”传统乞巧民俗,还开展了惠民演出、全运乞巧打卡、集体婚礼等丰富多彩的主题活动。

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19:58 十五运、牛郎织女……千年乞巧浪漫,指尖绣出新章
十五运、牛郎织女……千年乞巧浪漫,指尖绣出新章

随着十五运会和残特奥会脚步声近,广州街头巷尾的迎赛氛围日渐浓厚。今年七夕,运动主题的乞巧作品成为一大亮点。用橡皮泥精心塑造出的运动场馆、神情生动的运动员,还有杠铃、田径跨栏等各式各样的运动器材,每一件作品都饱含着喜迎全运会的热切期待。

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19:57 七夕佳节,10对新人在天河体育中心浪漫领证
七夕佳节,10对新人在天河体育中心浪漫领证

七夕佳节,鹊桥相会,良缘天成,喜迎全运。

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19:27 给蚊虫“断粮断水” 南沙开展爱国卫生运动统一行动
给蚊虫“断粮断水” 南沙开展爱国卫生运动统一行动

为持续巩固基孔肯雅热、登革热等蚊媒传染病防控成果,打造卫生整洁的城市环境,今天开始,广州南沙开展一个月的爱国卫生运动统一行动,每周五为全区统一行动日,全体机关企事业单位、社区群众积极参与,以实际行动打造健康家园。

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18:09 为期一个月,广州各地开展爱国卫生运动统一行动
为期一个月,广州各地开展爱国卫生运动统一行动

为持续巩固基孔肯雅热、登革热等蚊媒传染病防控成果,打造卫生整洁的城市环境,8月29日,广州市多区开展为期一个月的爱国卫生运动统一行动,各区镇街、村居、厂企、物业小区的市民群众积极参与“大扫除”,以实际行动打造健康家园。

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15:20 一小狗捡瓶5年攒下万元存款!网友:这是真招财狗

广州一小狗捡瓶,5年攒下万元存款!网友:这是真招财狗

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16:45 9月起,广州外卖、快递等“电鸡”将启用专用号牌
9月起,广州外卖、快递等“电鸡”将启用专用号牌

记者8月29日从公安机关交通管理部门获悉,《广州市电动自行车登记办法》和《广州市专用号牌电动自行车管理办法》于9月1日起正式施行,有效期均为5年。

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