2024年，“稳楼市”政策信号不断释放，市场信心持续增强。进入四季度以来，行业基本面呈现回暖态势。12月，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年的楼市定下了基调。
随着政策加力带动预期修复，明年楼市有望维持活跃，其中基本面优秀的一线城市将发挥市场标杆作用。在备受期待的增量政策方面，100万套城中村改造和危旧房改造、地方政府专项债用于收购存量商品房用作保障性住房等增量政策的不断落地，将为房地产市场释放更多新机遇。
稳价格
一线城市核心区行情被看好 广州多宗核心区地块成功出让
2024年的楼市，呈现出政策红利释放之下的回暖行情。从全年情况来看，根据国家统计局数据，2024年1~11月，全国商品住宅销售额同比降幅连续7个月收窄。中指院数据显示，其重点监控的百城新房销售面积自10月开始同比转增，结束16连跌。11月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长3%，同比增长约20%，较10月增幅扩大10个百分点，新房销售进一步改善。其中，又以一线城市的改善尤为明显。以广州为例，10月、11月的成交面积分别达到112.04万平方米和90.31万平方米，创出年内的第一和第二成交高峰。
随着交投氛围的活跃，楼市成交价格开始企稳。根据国家统计局最新发布的数据，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数连续两个月增加，而中指院数据显示，2024年1~11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%，较2023年同期扩大2.13个百分点。对于2025年的房价，中指院分析指出，预计明年上半年部分核心城市房价将呈现更为积极的变化。“一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%~2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。”
开源证券则以“中原报价指数”（该指数大于50%时，说明看涨经理人占比高于看跌经理人，房价上涨可能性相对大）作为参照在研报中表示，11月一线城市的中原报价指数均超50%，房价被业内看好。根据广州市2024年出让的土地情况来看，多宗位于金融城、琶洲、广州大道、天河智慧城等核心区地块的成功出让，预计将对明年的房价形成支撑。
释需求
城中村改造或带动住宅销售 广州房票“跨区通用”链路打通
在需求端，城中村改造被视作推动2025年实现市场持续性回暖的关键所在。10月17日，住建部等五部委在联合召开的新闻发布会上提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，有利于为市场释放更多住房需求，消化存量商品房。在具体的拉动规模上，据克而瑞测算，参照此前2015年~2017年的棚改货币化安置效果，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。
业内人士指出，该政策特别利好改造规模比较大的珠三角地区。仅以广州为例，根据《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，至2025年、2030年、2035年，广州分别规划累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）、约230平方公里（含城中村改造120平方公里）、约300平方公里（含城中村改造155平方公里）。值得一提的是，作为首个发放“房票”的一线城市，2024年广州城中村改造的房票安置推进加速，首张“跨区房票”持有者成功网签标志着广州的房票“跨区通用”从发放到兑付的链路打通。此外，广东省首笔城中村改造专项借款2.5亿元用于购买安置房也已经落地广州，多项举措结合，将进一步加速城中村改造推进节奏。
除此之外，不少业内人士也建议加大力度提升市场活跃度，特别是针对符合条件的人才、多子女家庭等，带动购房需求释放。
优存量
商品房“收储”有望释放新机遇
政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房，在为居民提供住房保障的同时降低房地产库存水平。自5月17日首次提出收购存量商品房用作保障房以来，相关政策不断升级，包括央行将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%、财政部亦表态支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房等。
根据中指研究院的最新数据，截至目前，全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告，超过30个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。其中，进展较快的城市包括重庆、郑州、福州等。11月18日，广州安居集团有限公司发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告，表示将在广州市行政区域内征集符合条件的存量商品房房源，面积须在90平方米以下。
明年，政策落地有望继续加速。据华泰证券统计，截至11月23日，落地审批贷款金额约435亿元，占3000亿保障性住房贷款总额的14.5%，可见在该项政策的具体实施过程中，仍然有房源定价等亟待细化解决之处。因此，存量商品房的收购，也被认为是2025年重要的政策增量所在。业内人士认为，收购时还注意要以需定购，进一步摸准市场需求，在需求较为确定的情况下，再去寻找项目。
提质量
配套、装标越级的“好房子”有望更多
在开发商层面上，2024年整体的现金流状况有所改善。据国家统计局数据，11月房企到位资金同比上升2.9%，较10月由降转升。这一方面有赖于销售回暖，另一方面则更是融资端房企融资协调机制不断落地的直接拉动。住建部数据显示，截至11月末，白名单项目贷款审批通过金额达到3.6万亿元，较截至10月16日的2.23万亿元提升明显。
可以预见，2025年白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色，但房企自身竞争力及造血能力的提升才是关键所在。以广州来看，随着年底多个新规产品入市和亮相，住宅市场新一轮产品升级迭代也在加速。广州住宅产品的整体使用率已从传统的80%逐步提升至超过100%，部分创新项目甚至达到了125%至130%。使用率提升提高了性价比，未来大面积户型将成为更多人可以触及的存在。开发商的市场新机会也在于户型设计上的创新和突破，打造户型布局更合理、功能区域更多样化、体验感更舒适的居住产品将让开发商获得更好的市场回报。随着市场出现越来越多配套、装标越级配置的情况，软硬件同步提升将成为新的产品打造趋势。
对此，克而瑞则建议针对居住升级和好房子消费需求趋势，提高住房供应质量，加大适销对路的好房子供应规模。地方政策可以调整计容规范和套型面积要求、多出让区域供应断档、居住消费升级、公建配套完善和城市界面友好区域地块，可以适当调容调规做到当年出让当年销售当年产生投资拉动效益等。
文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐、刘丽琴
