随着节后新房市场多个热门板块传出推新消息，拉动“小阳春”行情的首批新盘已经开始陆续亮相了。从近日记者走访市场的情况可见，最先启动的热门板块主要为去年四季度成功拍出多宗地块的海珠、番禺等区域。从已亮相或传出新动向的项目来看，供应主力主要是面向刚改的“小而美”的新房产品。可以预见的是，今年海珠、番禺、天河等区域的新盘竞争激烈，对于购房者而言，选择也将更加丰富，新规产品逐渐成为市场主流。
值得关注的是，在产品趋同的情况下，新亮相项目的设计也呈现出优化和升级的趋势，其中，空间功能的拓展和智能化设计的提升表现明显。
新亮相项目设计升级。
中心区新盘激增 “小阳春”行情可期
节后一开始上班，新房市场的行情就在多个新盘亮相或推新的消息中开启了。可以看到，多个热门板块传出新项目消息，包括在去年四季度成功拍地的海珠、番禺等区域的热门板块，以及节前刚需刚改户型供应暂缺的荔湾花地湾片区等。从新盘供应主力来看，主要是面向刚需刚改的“小而美”新房产品，即规模虽然不大，但设计精致的新项目。
综合机构统计数据，2025年，广州各区将迎来超40个新盘入市的热潮，其中主城区有超20个新项目。其中，海珠区预计新项目最多，成为供应主力；天河区、荔湾区的新项目则分别以珠江新城、金融城高端豪宅和白鹅潭高端项目为主。此外，白云区由中建三局操刀的黄边村旧改项目中建白云之星、越秀区稀缺新盘越秀广州大道中项目也备受关注。从产品定位来看，天河新盘聚焦高端豪宅，海珠新盘以改善型和刚改型为主，荔湾则延续白鹅潭板块的高端路线，为购房者提供多样化选择。
可以看到，为拉动3月“小阳春”行情，近期市场推货节奏加快，市中心区更是涌现出不少新盘。从合富研究院公布的数据来看，上周全市发出4个预售证，其中海珠区3个、增城1个，共新增一手住宅708套、87692.3542平方米。
而广州中原研究发展部的数据则显示，尽管2024年广州涉宅用地成交量同比减少，但海珠、天河、番禺三个区域的用地供应相对充足，预计2025年新房供应将持续增长。特别是海珠区，2024年新房供应量约44.1万平方米，预计2025年新房供应量将达到60万~70万平方米，成为增幅最为明显的区域。
显然，海珠也成为今年拉动“小阳春”行情表现最抢眼的区域。日前，海珠西板块全新盘中建·天钰已经正式对外开放，绿城去年底拿下的海珠客运站地块已命名为绿城·馥香园，项目展厅已经开放。旁边的中交三滘立交项目预计近期也将加快亮相的脚步。此外，保利琶洲南项目案名已经确定，预计3月开放售楼部和样板房。
可以看到，2025年1月24日，越秀以约8.79亿元总价竞得海珠区AH020216地块，成为2025年成功出让的首宗宅地。算上2024年成功出让的8宗地块，还有2023年12月29日成功出让的中建·天钰项目，再加上琶洲樾华樾，海珠或有11宗地块项目将会陆续入市，再加上目前的在售项目，海珠区今年有超30个项目同台竞技，产品类型包括刚需、刚改、改善和顶豪，选择丰富。
此外，番禺广场板块也成为近期新盘热度较高的区域。绿城的又一个全新项目绿城玉海棠，位于番禺广场板块的展厅已开放，广州地铁珑曜上城项目城市展馆正式亮相，项目示范区预计3月正式开放，龙湖新光快速东侧项目据悉也将入场。
新规高使用率产品扎堆 功能设计持续升级
而从新入市的产品来看，新规产品成为供应主流，在面积段以及定位同质化，市场竞争更加激烈的情况下，户型设计和产品力提升还在持续优化。综合多个新盘的产品设计，可以看到今年率先亮相的一批刚需刚改项目，优化提升了功能性和性价比，呈现出功能升级，强调空间效率、智能化配置升级、生活配套进一步提升的特点和趋势。
看房者注重产品性价比。
从产品来看，近期新上市项目多以80~140平方米的刚需刚改产品为主。以中建·天钰来看，同样是户型实用率超110%以上，但在户型的设计上，通过提升功能化配置，呈现出越级居住感受。包括双玄关入户，让业主享有专属入户厅，最大限度优化“承重墙”，释放更多空间可能。即使是小户型，也采用中西分厨设计，设置豪宅标配的独立岛台，满足两代人不同的生活方式。在新规产品已成主流的情况下，新设计更注重功能实用性。对于空间配置，客厅使用效率进一步加大，项目的LDKG+X融合巨厅，打造出越级空间尺度，2+N灵动空间，可满足人生各个阶段需求，270°观景飘台+大平层级奢阔阳台有极致的视野享受。
位于荔湾区花地湾板块的万科理想花地焕新3.0产品“傲璟”组团，85平方米的户型不仅赠送了大量面积，而且景观阳台达到5.9米，主卧设计了U形的大飘窗，空间感甚至堪比以往的110平方米户型。此外，项目周边的交通、医疗、教育等配套设施也较为完善。
越秀区难得的新盘项目君熙府近期热销的全新141㎡高定四房户型，则是基于对众多家庭生活习惯的深刻洞察，将四房的奢阔尺度尽情演绎，配置有大气双阳台、阔绰客餐厅，保证了主次卧的舒适性和开阔感。
此外，可以看到，即将登场的多个新项目要么以便利交通为导向，要么在教育资源上有吸引力，且多会提供配置齐全的会所设施，以提高项目的性价比。不少看房者表示，现在的新房设计大多做得很出色，但市场选择也很多，还是会多进行比较，综合考虑。
置业策略：新品呈现多样性 选择更丰富
今年首批亮相的新盘以刚需刚改产品为主，接下来到年中，预计将有更多定位终极改善的豪宅项目上市。而随着新货的补给，一些区域的产品结构也将更加丰富完整，比如荔湾区消化速度较快的小户型产品将有更多选择。总体而言，核心区项目通过稀缺资源和高使用率户型产品巩固优势，外围区域则以交通、教育、配套及性价比增强吸引力，购房者可以根据自身需求，关注天河、海珠的高端改善项目，以及海珠、荔湾、番禺、白云、黄埔等区域的配套升级产品。
从今年首批亮相的新盘来看，对于购房者来说，无论是刚需还是改善型需求，在2025年都能在市场上找到合适的选择。
值得关注的是，相比以往大多数项目亮相都保持着价格的神秘感，以试探市场反应为主，今年新项目在定价策略上显得更加直接透明，中建·天钰更是直接亮出了价格：建面约89㎡三房约530万元起、建面约100㎡四房约630万元起、建面约120㎡四房约750万元起、建面约134㎡四房约850万元起，让价格预期确定性更高，也显现出了对市场稳定性的信心。
从记者近期走访新盘开放的情况来看，全新项目人气还是相当不错的，众多开放了展厅的项目也吸引了不少附近的换房客关注。而从合富研究院统计节后广州新房市场营销力度来看，已有持销的新房项目抢先推出“开春抢先购”等新的营销措施，抢跑“小阳春”市场。从节后“小阳春”推出的各种营销活动情况来看，还是让价促成交的营销举措，较能有效激发买家的入市积极性。
文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴
