核心城市一手楼市场受关注。
进入二季度，广州高品质项目供给进一步增加，传统营销季也将推动发力，为市场传递信心。预计二季度各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，“好房子”项目陆续入市，或将进一步带动改善性住房需求释放。
需求变化 性价比仍为置业考虑关键因素
从一季度的房地产市场行情来看，核心城市市场亮点不少，尤其是3月以来重点城市新房、二手房成交量持续回升。一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标均带来正向反馈。
3月多个全新项目亮相，进一步提升了市场热度。从当前登记认购情况来看，不同项目分化现象明显。不少综合条件较好，产品力突出的中心区项目的负责人表示，认购超预期，预计销售状况将在二季度的市场行情中反映出来。而从一季度的成交区域来看，成交集中在增城、番禺等外围区域，价格与性价比仍然是购房者考虑的关键因素。从需求来看，刚需和改善型需求并存，去年四季度以来，500万元以下住宅成交占比超75%，120㎡以上改善型住宅成交占比已从2022年的33.5%提升至37.2%；另一方面，非户籍购房比例增至36.6%。
广州市住房政策研究中心副主任高金华表示，全面取消限购、下调房贷利率、减少税费，降低了购房门槛和成本，有效激发了购房者入市意愿，促进了中低总价住宅的市场活跃度。当前广州房地产市场呈现出居民加杠杆意愿有所增强，低首付比例下按揭还款能力相对稳定；改善型住宅成交持续增加，购房保值需求有所增长；非户籍人口购房占比提高，港澳人士购房数量稳步提升等特点。从人口、经济、交通等基本面因素看，2025年广州多样化住房需求仍会进一步释放。数据显示，去年四季度以来，一手楼盘到访量大，到访人群中，有支付能力和意愿、到访后尚未转化为认购的短期购房需求依然充足。同时，二手市场带看量也保持活跃态势，显然，短期购房需求较充足。中长期潜在住房需求也仍有较大规模，其中，改善型需求是主要增长点，城市更新需求是重大变量。
值得关注的是，“卖一买一”置换需求将进一步释放。2024年全市二手住宅交易登记套数为96016套，同比增长10%。假设有30%左右今年会入市购买一手住宅，则有3万户左右的一手购房需求。
数据：第一季度广州一手住宅签约量同比增长36.8%
从广州的市场数据来看，去年10月以来广州一手住宅网签量连续6个月正增长，今年第一季度一手住宅签约量同比增长36.8%。截至今年3月末，全市一手住宅库存1022.62万平方米，去库存周期14.3个月，比去年最高峰减少5.7个月。
从价格来看，去年11月至今年2月，全市一手住宅销售价格同比指数持续回升，从89.6回升至92.2。今年1月环比指数回升至100。
今年2月一手住宅销售价格环比指数回落到99.8，主要是春节前后企业促销让利导致价格数据下行，预计3月份指数有望继续回稳。同时，市场活跃度持续企稳，到访量保持较高水平。去年10月至今的20多周里，除春节前后3周外，其余周到访量均超过去年9月周均水平。
供应格局 旧改转化供应增多
随着多样化需求的释放，在供给侧，二季度也将看到更多新增供应，尤其是琶洲、金融城等区域的一些重磅高端改善项目将会在二季度亮相。
此外，根据近日发布的《广州市2025年建设用地供应计划》，2025年全市住宅用地供应计划722公顷，占计划总量的21%。其中，商品住宅用地515公顷，同比去年增长2.9%。在涉及的519宗建设用地中，有139宗涉宅地。值得关注的是，这些地块中既有大批中心区宅地，还有从近20个旧改转化而来的新供应。
具体到区域来看，主要来自越秀1宗、海珠4宗、天河14宗、荔湾15宗、番禺10宗、白云29宗、黄埔29宗、南沙15宗、花都12宗、增城2宗及从化8宗。从住宅用地看，新增供应最多的是白云和黄埔，其次是荔湾和南沙，以往供应稀缺的天河凭借14宗地块，创下了近五年供应新纪录。
从供应格局来看，土地资源向重点区域、重点产业和重大项目集聚投放，增强城市能级和核心竞争力。优先保障中心区域、近郊热点区域优质地块、重点项目的用地需求，着重安排广州人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城、南沙明珠湾起步区、白云新城等重点区域用地供应，合理安排产居用地供给，促进职住平衡。
总的来看，中心城区供应88宗，占比超63%，供地回归核心板块趋势依然不变，且还有进一步加强的迹象。从近两年中心区项目的去化情况来看，是明显优于近郊区域的，中心区的供应更容易吸引房企入场竞拍。
值得关注的是，首批做地项目转化，旧改土地大规模放量将提速。在今年土地供应中，超20宗地块，与旧改相关。比如，旧改大户白云，潭村、三元里、罗冲围、黄边村、螺涌村、松南村、松北村均有宅地释放。不过，宅地释放不意味着供应井喷，潭村、螺涌村、松南村、松北村都为安置房地块，不进入新房市场竞争。还有，天河大观村、凌塘村，荔湾的鹤洞村、河沙村、茶滘村，也将持续有宅地转化，值得关注。
此外，在公示文件中，重点提及稳步推进三元里、康鹭村、南洋电器厂、京溪广智片区旧改推进，早日释放发展空间。
二季度展望 大中城市楼市将迎来更多积极信号
基于年初政策透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置，对于二季度房地产市场的走向，中指院相关负责人表示，预计年内房地产还将继续迎来一系列政策利好：需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；供给侧则将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作。
预计2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。
投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。“好房子”建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场成交，预计二季度核心城市新房及二手房销售有望延续修复态势。
高金华则表示，预计广州楼市一手住宅成交量将延续去年四季度以后的成交态势，年度成交规模有望在2024年基础上有所增长。如果一手住宅新增供给能更好匹配既有需求，成交规模会有一定涨幅。成交价格上，一手住宅销售价格同比指数的波动将回归合理区间，部分月度环比指数持平或回正。二手住宅销售价格环比、同比指数的波动也有望回归合理区间。
文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴
