一座城市如何对待自己的旧建筑，往往藏着它的发展哲学。
10月13日，珠海永晟产业园主楼前，红绸揭下，广晟商业所属广东永晟集团有限公司新办公场所正式启用。这栋始建于1990年、主楼建筑面积约1万平方米的老楼，在外立面整治、屋面防水修缮、场地硬化排水、消防设施更新逐项落地之后，迎来第一批入驻企业。与入驻企业一同搬进园区的，还有运营团队的办公桌——从总部写字楼，搬到了项目最深处。
把办公室搬到一线，是广晟商业这两年反复使用的一个动作。它指向一道无法绕开的必答题：当城市发展从增量扩张转向存量提质，当一大批建成于上世纪八九十年代的物业集中进入“老龄化”，外墙斑驳、管网老化、层高受限，究竟是推倒重来，还是让它重新被需要？
作为广东省广晟控股集团有限公司所属三级企业，广晟商业脱胎于军队移交企业，三十多年来在广州、珠海、汕头核心商区深耕写字楼宇运营与商业服务管理。2024年，公司先后完成对珠鹰公司、汕丰公司及永晟集团的战略托管，运营物业面积扩至13万平方米以上。体量做大的同时，资产老化、招商承压、业态单一等矛盾也一并推到台前。规模只是“物理叠加”，效益才是“化学反应”。
“老物业不是包袱，是被低估的资源。关键是要找到一把钥匙——用‘微改造’替代‘大拆大建’，用‘内容运营’替代‘空间收租’，让每一平方米重新产生价值。”广晟商业党委书记、董事陈恒扬说。
这把钥匙，名叫“焕新升级”。它要打开的，不只是一栋楼的大门，更是一家国企在存量时代的增长之门。
一、微改造：在老楼里“绣花”
城市更新有两种笔法：一种是推倒重来的“大写意”，一种是精雕细琢的“工笔画”。资源约束越紧、历史包袱越重，越考验后者。
珠鹰大厦位于广州市越秀区农林街核心商务区竹丝岗二马路37号，总建筑面积8490平方米，是改革开放初期广州城市发展的见证者。近四十年过去，外墙剥落、屋面渗水、配套陈旧等问题集中显现，“老”成了招商桌上最常被提及的一个字。
改，怎么改？广晟商业的答案是“微改造”——不大拆大建，聚焦建筑外立面、防水系统及公共区域实施品质提升，同步推进智能化改造，把有限的资金用在租户感知最强的部位，让近四十年的老楼长出现代商务所需的“新骨架”。这背后是一笔清楚的账：一栋楼的竞争力，不取决于建得多高，而取决于能不能让入驻者体面地办公、体面地待客。
改造最难的不是施工，而是施工期间如何与周边共处。广晟商业把“共建共治”摆在工程清单第一行：联合农林街道党工委召开居民议事会，组建由商户代表、社区网格员、技术专家构成的“改造观察团”；建立“施工日志公示+线上意见反馈”双通道机制，累计采纳合理化建议23条，优化施工方案11项。脚手架分段搭设、分段作业，“智慧工地”系统对扬尘和噪声实时监测。一条来自商户的建议，可能就省下一笔返工的钱，也少了一场邻里纠纷。城市更新改的是房子，考验的却是治理。
钱要花在明处。作为年度“1493”重点工程，珠鹰大厦改造严格履行政府采购程序，监理服务、造价咨询等环节均通过公开招标。改造完成后，大厦将引入数字化技术、现代医疗健康等产业——老楼腾出的不只是空间，更是产业升级的接口。
同样的“绣花”功夫，也用在珠海永晟产业园。园区主楼部分楼层布局零散、利用效率偏低，既影响租户体验，也制约招商和资产效益提升。今年以来，广晟商业统筹推进基础环境改善与产业空间改造，逐项补齐配套短板；针对主楼三楼布局零散问题，重新规划标准化租赁单元，为电商运营、供应链管理等企业提供更适配的经营空间。运营团队迁入园区后，客户接洽、需求响应、现场管理就近办理；通过办公空间置换，运营价值较高的原办公场所腾出用于对外经营。在这里，改造资金不是沉没成本，而是一笔回报周期清晰的投资。
二、内容赋能：把“办公楼主业”做成“商圈景点”
硬件修好了，人气从哪里来？空间可以翻新，内容必须重做。体育西路运营中心最早给出了样本。
“原来客户一听说六运小区就摇头，现在抢着要来看商铺。”体育西路运营中心负责人说。三年前还是灰扑扑的六运一街老办公楼，如今成了同城热榜里的打卡新坐标，也是广晟商业“1+N”模式的首块“试验田”。
变化始于三处。一是“旧与新”无缝衔接——“改造进度表”和“招商节点图”并轨挂图作战，可出租面积扩展至668.41平方米，实现100%出租率，出租金额在原基础上增加47.58万元/年。二是内容赋能商业运营——集办公、社交、消费与打卡于一体的复合型潮流地标，把“办公楼主业”做成“商圈景点”，借力“十五运”市政改造引入首店经济、网红餐饮，为区域带来持续的人流与商业活力。三是标准运营稳定输出——推行“红色管家”责任制，坚持“小事不出楼、大事不出园”，严格落实催缴“上门追收—专人对接—发函催收”闭环，实现服务标准化、流程可视化、考核数字化，客户满意度连续三年保持95%以上。
从“一栋旧楼”到“一个模型”，从“单点出彩”到“批量复制”，体育西经验用数字说话、用案例作注。它证明了一件事：老物业的瓶颈不在面积，而在场景——谁能为空间注入内容，谁就能让人流反过来为资产定价。
三、文旅融合：红色基因长出新业态
在汕头，焕新的切口是文化。同样的砖瓦，一旦接通历史的电流，便有了不一样的光。
汕丰公司作为广晟商业在公寓民宿领域的重要布局，秉承“传承红色文化，赋能城市文旅”理念，推出潮丰宾馆与潮社民宿两大住宿品牌。潮丰宾馆前身是部队招待所，承载着厚重的红色历史。全新升级的南楼红馆将红色文化与现代设计理念深度融合，16间风格各异的客房，从两室一厅的亲子主题房到商务套房一应俱全，配套共享茶室棋室、自助洗衣房，让宾客享受“拎包入住”的便捷体验；周边的海滨长廊、石炮台公园、小公园等景点，让住客在住宿之余领略潮汕红色文化与海滨风光。
坐落于汕头市龙湖区CBD核心地段的潮社民宿，将新中式简约风格与潮汕文化特色融合，26套客房涵盖多种房型，配备智能化自助入住系统和管家式服务，共享茶室、商务洽谈室一应俱全；步行可达万象城等大型商圈。潮丰大院打造的红色文化展馆，年接待超1200人次，成为当地一张“文旅名片”。
从部队招待所到红色主题宾馆，从老旧物业到文化展馆，广晟商业把沉睡的红色资源转化为可体验、可消费的文旅产品。这也是国企的独特优势：既能算经济账，也能讲好一座城的故事。
四、品牌运营：从“收租”到“运营”
这一次改的不是“物”，而是“角色”——广晟商业要把自己从“空间出租方”变成“内容运营商”。
今年，承租寺右新马路10号院长租公寓的商家因经营不善停止营业，物业设施老化，墙面、水电、公区均需修缮。广晟商业把牢经营主动权，组织党员攻坚队扎根现场，统筹资产盘点、清退安置、过渡期保障，抓住时间窗口完成修缮焕新，加速“晟寓”自主品牌落地。
民生账先算清楚。党员攻坚队上门走访，逐一了解30户长租住客需求，解答过渡期方案，推动原承租方全额退还住户押金，全过程实现“零投诉、零上访”；接管当日即开通24小时客服专线，恢复公共保洁与网络供应，过渡期间累计处置维修诉求29项。耗时两个月，过渡安置平稳完成，整体出租率较接管前提升6.13个百分点。
改造抢的是时间，抠的是成本。15天完成90间房屋深度保洁、32处墙面修复、4处防水补漏、110余处水电灯具检修，同步更换全域公共区域地毯；将日租房闲置的冰箱、洗衣机等22台家电调剂至长租房，减少重复投入。针对传统整租外包模式管控弱、收益有限的短板，攻坚队借助专业“外脑”、对标行业标杆，搭建起规范化、标准化的运营服务体系。目前，“晟寓·美居”（五羊店）已正式投入运营，成为“晟寓”自主品牌在广州孵化落地的首店，与汕头市3家门店初步形成“品牌双城联动、长短租互补”的发展格局。
从一间公寓的接管到一条品牌线的成型，广晟商业完成的不只是一次资产止损，更是一次身份转换：不做收租的“房东”，做运营的“管家”。
五、红色引擎：把支部建在焕新一线
物业项目分散、党员分布在一线，党建工作如何不悬空？广晟商业的解法是“阵地前移、力量下沉”——创新构建“1个党委前沿指挥所+N个一线战斗堡垒”的“1+N”红色运营体系，实现7个运营中心党组织全覆盖；班子成员分片挂点，每人牵头一个运营中心和一项硬任务。
围绕“组织建在项目上、党员冲在一线上、服务做到心坎上”，公司党委深化“四融四促”党建品牌，构建“1+5”党建品牌矩阵，形成“一支部一特色、一品牌一战场”格局；统筹设立6项“书记项目”，组建3支党员攻坚队，划定7个党员责任区，把资产盘活、租金追缴、降本增效、安全维稳四块“硬骨头”作为选题方向，用回款金额、盘活面积检验成效。在永晟产业园修缮一线，党员攻坚队将战斗堡垒前移至施工现场，破解规划审批、施工协调等堵点。党建在这里不是悬浮的口号，而是嵌入施工节点的工序。
正确政绩观，是这套机制的底层逻辑。公司所辖物业长城大厦二楼，长期存在涉及20余家外卖店铺的消防等顽固安全风险。在“短期租金收益”与“长远安全发展”之间，公司党委果断决策，30天内对二楼商户全面清退。短期看，租金收益受到影响；长远看，重大安全隐患被连根拔除。所谓“潜绩”，往往就藏在这样一份少有人喝彩的决断里。
六、数智赋能：向精细管理要效益
老物业焕新，既要“看得见”的改造，也要“看不见”的升级——前者改变资产的面子，后者重塑管理的里子。
2025年，广晟商业在体育西路运营中心完成124台智能电表安装试点。经过一年运行，多部门联合核验改造前后同期数据：受旧表磨损及人工读数误差影响，改造前抄表电量较供电局偏低1.76%，年均少计电量约14.14万千瓦时；改造后，新装智能电表精度达0.5级，优于供电局2级标准，抄表电量较供电局偏高0.04%，偏差绝对值由1.76%收窄至0.04%。在2025年用电量同比上升3.78%的背景下，实际用电成本同比下降6.41%，年度节约33.9万元。小数点后两位数的变化，最终落进了利润表里。
人力也被“解放”出来。原需3人耗时2天的现场抄表，如今1人在后台操作2至3小时即可完成，系统自动报错，工作人员只需针对异常点位重点复核，释放的力量转向招商与设备巡检等高价值岗位。2026年，智能费控电表改造在长城大厦、25号院、10号院、环翠北路、珠鹰大厦及珠海永晟全面铺开，计划安装573台，已上线543台，上线率94.8%。
无人机则成为工程管理的“空中眼睛”。在珠鹰大厦、永晟产业园外立面改造中，无人机承担改造前、中、后的高空拍摄，填补人工无法到达的盲区，为进度管控、竣工验收和成果展示提供可视化资料；巡检中替代人工爬楼作业，消除安全隐患；航拍素材同步用于招商宣传。与此同时，“晟e租”小程序正升级为公寓小程序，集成公寓展示、线上申请、地图精准检索、空置公寓可视化等功能，推动招租线上化与数据透明化。老物业的管理颗粒度，正被一行行代码重新定义。
七、从“物理翻新”到“生态焕新”
一串数字标注出焕新升级的坐标：2025年，公司营业收入完成年度目标的104.1%、利润总额完成120%，净利润实现翻倍增长；永晟产业园修缮攻坚盘活闲置物业近万平方米，园区出租率提升17%；环翠北路物业出租率达100%，体育西路、汕丰公司物业出租率稳定在92%以上；全年新签及续签租赁合同227份，南宁新朝阳广场保洁项目实现外拓市场零突破。
比数字更可贵的，是路径的可复制。从珠鹰大厦的“微改造+共建共治”，到永晟产业园的“空间重构+服务下沉”；从体育西路的“内容赋能+红色管家”，到汕丰公司的“红色文化+文旅融合”，再到“晟寓”的“自主运营+双城联动”，零散的改造项目被串成“微改造、强内容、树品牌、数字化”的系统打法。项目会结束，打法能延续。
面向“十五五”，广晟商业将锚定“粤港澳大湾区一流物业运营服务商”愿景，聚焦规模扩张、机制突破、产业延伸、品牌输出，推动“资产运营+产业服务”双轮驱动，唱响“美好生活 广晟相伴”品牌，加速向综合商业运营商转型。
脚手架终会拆除，红绸终会落下。留在城市里的，是一批重新被需要的老房子，和一套经得起检验的新打法。“老城市新活力”由一栋栋老楼被改写的命运累积而成；让存量资产重新产生价值，对国企而言既是经营命题，更是责任命题。
广晟商业的答案，写在那些重新亮起来的窗口里。
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