理性看待房贷利率市场化差异
个人住房贷款利率已降至“2字头”了？近期部分借款人发现，自己的存量房贷利率已降至3%以下，一时间引发市场高度关注，相关讨论聚焦房贷利率是否将进一步下行、房地产市场供需将如何变化等话题，看法众说纷纭。
实际上，房贷利率降至3%以下并非全国普遍现象。一方面，“2字头”房贷利率更多出现在存量个人住房贷款，而非新发放贷款。其主要原因是，部分借款人此前与银行约定房贷重定价事项时，在LPR(贷款市场报价利率)的基础上减点较多，随着5年期以上LPR近年来持续下行，其存量房贷利率也随之下行、并且已于近期降至3%以下。另一方面，新发放住房贷款的利率仍普遍保持在3%以上，仅个别城市的外资商业银行可发放利率3%以下的房贷，但借款人需在个人资信方面满足较高条件。
目前，我国房贷利率已经实现市场化，首套房、二套房贷利率均不再设置全国层面政策下限，商业银行可根据借款人的风险状况，自主决定利率水平。与此同时，我国房地产市场又具有明显的区域性特征，各地的经济发展水平、产业结构、人口结构均有差异，住房的供给需求也不尽相同，房贷利率“因城而异”也属于正常现象。
因此，近期出现的房贷利率降至“2字头”现象，属于在房贷利率市场化的背景下，部分地区的个别商业银行的市场化行为，不必过度解读。当前，我国房贷利率水平保持平稳。中国人民银行最新发布的数据显示，今年6月，新发放个人住房贷款利率约为3.1%，与上年同期基本持平。个别银行之所以聚焦少数资信较好的借款人、推出“2字头”低利率房贷，从经营管理角度看，其主要目的是以价换量，抢抓市场份额，稳定资产端规模。
从长期角度看，房贷利率走势受到5年期以上LPR走势、房地产市场供需变化等多方因素影响。一方面，当前绝大多数房贷利率与5年期以上LPR挂钩，如果后者生变，房贷利率也将随之改变；另一方面，在一系列政策“组合拳”的推动下，今年上半年，我国房地产市场已经出现积极变化。其中，一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨；全国商品房待售面积连续4个月下降，截至今年6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手房交易较为活跃，今年上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1月份至5月份加快2.5个百分点；房地产市场预期也有所改善。
当前，作为房地产市场信贷供给的重要组成部分，个人住房贷款的资金价格仍保持在低位。今年以来，部分地区对房贷开展贴息，切实降低购房者的财务负担，例如，对在一定时间段内完成“卖旧买新”的购房者给予贷款贴息，对使用公积金和商业贷款购买首套新建商品住房的青年人才给予贷款贴息等。
接下来，随着房地产市场供需关系逐步改善、市场预期有所回升，各地将继续按照因城施策原则，控增量、去库存、优供给，推动房地产市场平稳健康发展。
（作者：郭子源）
